Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich die Kosten ab, die der Vermieter selbst trägt, und rechnet die Kaufnebenkosten zum Preis dazu. Dadurch liegt die Nettomietrendite immer unter der Bruttomietrendite, häufig um mehr als einen Prozentpunkt. Die Bruttozahl taugt für einen ersten Vergleich, für die Entscheidung brauchen Sie die Nettozahl.
Was in welcher Kennzahl steckt
| Bruttomietrendite | Nettomietrendite | |
|---|---|---|
| Miete | Jahresnettokaltmiete | Jahresnettokaltmiete |
| Abzüge | keine | nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Mietausfallansatz |
| Bezugsgröße | Kaufpreis | Kaufpreis + Kaufnebenkosten (+ Sofortinvestitionen) |
| Zweck | grobe Vorauswahl | Bewertung des Objekts vor Finanzierung |
Eine einheitliche gesetzliche Definition gibt es für keine der beiden Größen. Deshalb lohnt es sich, bei jeder Prozentangabe nachzufragen, wie sie gerechnet wurde. Manche Anbieter rechnen auch die Bruttowarmmiete ein oder setzen eine erst geplante Miete an, was die Zahl weiter aufbläht.
Warum der Abstand so unterschiedlich ausfällt
Zwei Wohnungen mit identischer Bruttomietrendite können netto deutlich auseinanderliegen. Verantwortlich sind vor allem vier Dinge:
Das Hausgeld einer Eigentumswohnung enthält Anteile, die Sie nicht umlegen dürfen, etwa Verwaltervergütung und Rücklagenzuführung. Ein Haus mit Aufzug, Tiefgarage oder großer Grünfläche hat oft höhere Werte als ein schlichter Altbau.
Der Zustand des Gebäudes bestimmt, wie viel Sie realistisch für Instandhaltung einplanen müssen. Ein Objekt mit anstehender Dach- oder Fassadensanierung sieht brutto gut aus, netto aber nicht.
Die Kaufnebenkosten schwanken mit dem Bundesland (Grunderwerbsteuer) und damit, ob eine Maklerprovision anfällt.
Die Vermietungssituation: Wo Mieter häufig wechseln, sind Leerstandszeiten und Renovierungen zwischen zwei Mietverhältnissen wahrscheinlicher.
Ein ausgedachtes Beispiel mit zwei Wohnungen
Beide Wohnungen kosten in diesem frei gewählten Beispiel 150.000 € und bringen 7.500 € Jahreskaltmiete. Brutto sind das jeweils 5,0 %.
Wohnung A liegt in einem kleinen Haus ohne Aufzug, die Eigentümergemeinschaft hat eine solide Rücklage. Angenommen 900 € nicht umlagefähige Kosten pro Jahr und 15.000 € Nebenkosten: (7.500 − 900) ÷ 165.000 ≈ 4,0 %.
Wohnung B liegt in einer großen Anlage mit Aufzug und Tiefgarage, die Rücklage ist knapp und die Zuführung wurde gerade erhöht. Angenommen 2.100 € Kosten pro Jahr bei gleichen Nebenkosten: (7.500 − 2.100) ÷ 165.000 ≈ 3,3 %.
Gleiche Ausgangszahl, aber spürbar verschiedene Ergebnisse. Wer nur brutto vergleicht, sieht diesen Unterschied nicht.
Welche Zahl Sie wofür verwenden
Nutzen Sie die Bruttomietrendite oder den gleichwertigen Kaufpreisfaktor, um aus vielen Inseraten die interessanten herauszufiltern. Sobald ein Objekt in die engere Wahl kommt, besorgen Sie Unterlagen und rechnen netto, wie unter Mietrendite berechnen beschrieben. Für die Frage, wie sich Ihr eingesetztes Geld verzinst, gehen Sie einen Schritt weiter zur Eigenkapitalrendite.
Häufige Missverständnisse
„Nettomietrendite” heißt nicht „nach Steuern”. Steuerliche Effekte werden in diese Kennzahl üblicherweise nicht eingerechnet, weil sie von Ihrer persönlichen Situation abhängen. Auch die Tilgung ist kein Kostenfaktor im Sinne der Nettomietrendite, denn sie baut Vermögen auf. Sie belastet aber Ihre Liquidität und taucht deshalb im Cashflow auf.
Fragen, die Sie zu jeder Renditeangabe stellen sollten
Bevor Sie eine Prozentzahl aus einem Inserat übernehmen, klären Sie vier Punkte. Erstens: Welche Miete steckt drin, die tatsächlich gezahlte Kaltmiete oder eine angenommene Zielmiete? Zweitens: Ist ein separat vermieteter Stellplatz eingerechnet, der vielleicht gar nicht mitverkauft wird? Drittens: Bezieht sich die Zahl auf den Angebotspreis oder auf einen bereits verhandelten Preis? Viertens: Wurden bei einer „Nettorendite” wirklich alle nicht umlagefähigen Kosten abgezogen oder nur die Verwaltung?
Wenn ein Anbieter diese Fragen nicht beantworten kann oder will, rechnen Sie mit den Unterlagen selbst nach. Das dauert eine halbe Stunde und verhindert, dass Sie zwei Objekte vergleichen, deren Renditen nach völlig verschiedenen Regeln entstanden sind. Notieren Sie Ihre Rechenweise einmal schriftlich und wenden Sie sie auf jedes Angebot gleich an. Erst dann sind die Zahlen wirklich vergleichbar.
Diese Gegenüberstellung ist allgemeiner Natur und keine Anlage- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.