Die Mietrendite berechnen Sie, indem Sie die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis teilen und mit 100 multiplizieren. Das ergibt die Bruttomietrendite. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Dafür ziehen Sie von der Jahresmiete die Kosten ab, die Sie als Vermieter selbst tragen, und teilen durch den Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Für eine Kaufentscheidung sollten Sie immer die Nettovariante rechnen.

Die beiden Formeln

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Die Bruttozahl dient zum schnellen Sortieren von Angeboten. Die Nettozahl zeigt, was das Objekt tatsächlich abwirft, bevor die Finanzierung ins Spiel kommt. Warum der Abstand zwischen beiden oft größer ist als erwartet, erklärt die Seite zum Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite.

Schritt 1: Die richtige Miete ermitteln

Nehmen Sie die Nettokaltmiete aus dem Mietvertrag, also ohne Betriebskostenvorauszahlungen und ohne Stellplatz, wenn dieser separat vermietet ist. Multiplizieren Sie mit zwölf. Lassen Sie sich den Vertrag und, wenn möglich, Kontoauszüge zeigen, ob die Miete auch regelmäßig gezahlt wird. Bei einer leerstehenden Wohnung setzen Sie eine Miete an, die Sie in Inseraten vergleichbarer Wohnungen der Umgebung tatsächlich wiederfinden, eher vorsichtig.

Schritt 2: Den Gesamtpreis bestimmen

Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (der Satz hängt vom Bundesland ab), Notar- und Grundbuchkosten und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Gibt es absehbare Ausgaben direkt nach dem Kauf, etwa eine Renovierung vor der Neuvermietung, gehören diese ebenfalls in die Investitionssumme.

Schritt 3: Die Kosten abziehen, die bei Ihnen bleiben

Hier passieren die meisten Fehler. Nicht auf den Mieter umlegen dürfen Sie unter anderem Verwaltungskosten und Instandhaltung (§ 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung). Bei einer Eigentumswohnung finden Sie diese Positionen im Hausgeld: die Verwaltergebühr, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Dazu kommen eigene Rücklagen für die Wohnung selbst (Bad, Böden, Küche, falls mitvermietet) und ein Ansatz für Mietausfall. Eine ausführliche Liste steht unter nicht umlagefähige Nebenkosten.

Ein ausgedachtes Rechenbeispiel

Die folgenden Zahlen sind frei gewählt und rund, damit der Rechenweg sichtbar wird:

Position Betrag
Kaufpreis 200.000 €
Kaufnebenkosten (angenommen) 20.000 €
Jahresnettokaltmiete 9.000 €
Nicht umlagefähige Kosten pro Jahr (angenommen) 1.800 €

Bruttomietrendite: 9.000 ÷ 200.000 × 100 = 4,5 %. Nettomietrendite: (9.000 − 1.800) ÷ 220.000 × 100 ≈ 3,3 %.

Aus 4,5 % werden also gut 3 %, nur weil Kosten und Nebenkosten berücksichtigt sind. Diese Größenordnung des Abstands ist kein Sonderfall, sondern die Regel.

Was die Mietrendite nicht zeigt

Die Mietrendite ignoriert Ihre Finanzierung. Ob Sie 20 % oder 100 % Eigenkapital einsetzen, ändert an ihr nichts, für Ihr Ergebnis aber sehr viel. Dafür gibt es die Eigenkapitalrendite und den Cashflow. Sie enthält außerdem keine Wertentwicklung und keine steuerlichen Effekte. Und sie ist eine Momentaufnahme: Eine hohe Rendite in einer Lage mit sinkender Nachfrage kann schnell zusammenschrumpfen, wenn Leerstand entsteht.

Die Rechnung mit eigenen Annahmen variieren

Eine einzige Rendite verleitet zu falscher Genauigkeit. Rechnen Sie stattdessen eine kleine Spanne: einmal mit den Kosten laut Unterlagen, einmal mit großzügigeren Ansätzen für Instandhaltung und Leerstand. Liegen beide Ergebnisse dicht beieinander, ist die Kalkulation robust. Fällt die vorsichtige Variante deutlich ab, wissen Sie, an welcher Annahme Ihr Ergebnis hängt, und können gezielt nachfragen, etwa nach dem Zustand von Heizung, Fenstern oder Dach.

Plausibilitätscheck

Rechnen Sie zum Gegencheck den Kaufpreisfaktor aus. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und wird in vielen Marktberichten verwendet. Weicht ein Angebot stark von vergleichbaren Objekten derselben Gegend ab, suchen Sie den Grund, bevor Sie sich über die scheinbar gute Zahl freuen.

Welche Mietrendite ist gut?

Diese Frage stellen fast alle, die zum ersten Mal ein Angebot prüfen, und sie lässt sich nicht mit einer Zahl beantworten. Drei Vergleichsmaßstäbe helfen trotzdem weiter:

  1. Der Kreditzins. Liegt die Nettomietrendite unter dem Zins, den Sie für das Darlehen zahlen, kostet Sie jeder finanzierte Euro Geld. Dann verschlechtert der Kredit Ihr Ergebnis, statt es zu verbessern. Wie dieser Zusammenhang wirkt, zeigt die Seite zur Eigenkapitalrendite.
  2. Vergleichbare Objekte. Eine Wohnung in einer gefragten Innenstadtlage wirft typischerweise weniger Mietrendite ab als eine vergleichbare Wohnung am Stadtrand oder in einer Kleinstadt, weil Käufer dort für die erwartete Stabilität mehr zahlen. Vergleichen Sie deshalb innerhalb derselben Lage und Objektart.
  3. Ihre Alternativen. Eine Mietrendite steht nie allein. Wer sein Geld ohne Aufwand sicher verzinsen kann, sollte von einer Immobilie mehr erwarten, weil Vermietung Arbeit, Risiko und eine lange Bindung bedeutet.

Eine niedrige Rendite kann vertretbar sein, wenn Sie bewusst auf eine Wertsteigerung setzen. Dann sollte Ihnen aber klar sein, dass Sie auf etwas setzen, das sich erst beim Verkauf zeigt und nicht garantiert ist.

Die Unterlagen für eine belastbare Rechnung

Je genauer Ihre Zahlen, desto näher liegt die Rendite an der Wirklichkeit. Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Rechnen anfordern:

Unterlage Was Sie daraus entnehmen
Mietvertrag mit allen Nachträgen vereinbarte Nettokaltmiete, Staffel- oder Indexmiete, Stellplatz
Zahlungsnachweise der letzten Monate ob die Miete pünktlich und vollständig kommt
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft Hausgeld, nicht umlagefähiger Anteil, Zuführung zur Rücklage
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen beschlossene oder diskutierte Maßnahmen, mögliche Sonderumlagen
Energieausweis Hinweise auf den energetischen Zustand und künftige Kosten
Betriebskostenabrechnung an den Mieter welche Kosten bisher tatsächlich umgelegt werden

Fehlt eine dieser Unterlagen, rechnen Sie mit einem vorsichtigen Schätzwert und notieren, dass die Zahl noch offen ist.

Zweites Rechenbeispiel: Wohnung mit niedriger Bestandsmiete

Auch diese Zahlen sind frei gewählt. Eine Wohnung kostet 180.000 €, die Kaufnebenkosten setzen wir mit 18.000 € an. Der Mieter wohnt seit vielen Jahren dort und zahlt 6.000 € Kaltmiete im Jahr. Ihre eigenen, nicht umlagefähigen Kosten liegen bei 1.500 € im Jahr.

  • Bruttomietrendite: 6.000 ÷ 180.000 × 100 ≈ 3,3 %
  • Nettomietrendite: (6.000 − 1.500) ÷ 198.000 × 100 ≈ 2,3 %

Der Verkäufer argumentiert vielleicht mit dem Erhöhungsspielraum. Rechnen Sie diesen Spielraum getrennt: Eine Mieterhöhung ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze des § 558 BGB möglich, und der Mieter muss zustimmen. Das Szenario mit höherer Miete ist deshalb eine Möglichkeit, kein Bestandteil des Kaufpreises.

Typische Rechenfehler

  • Warmmiete statt Kaltmiete: Betriebskostenvorauszahlungen reicht der Vermieter durch. Sie sind kein Ertrag.
  • Kaufnebenkosten vergessen: Sie gehören zur Investition, auch wenn sie nicht im Kaufpreis stehen.
  • Hausgeld komplett als Kosten: Nur der nicht umlagefähige Teil bleibt bei Ihnen. Der Rest kommt über die Vorauszahlung des Mieters zurück.
  • Kein Ansatz für Leerstand: Auch eine gut vermietete Wohnung steht beim Mieterwechsel einige Wochen leer, dazu kommen Renovierung und Suche.
  • Zinsen in die Mietrendite rechnen: Die Mietrendite beschreibt das Objekt. Zinsen gehören in den Cashflow und die Eigenkapitalrendite.

Mietrendite bei Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus

Die Formel bleibt gleich, die Kostenseite nicht. Bei einer Eigentumswohnung nehmen Sie die nicht umlagefähigen Positionen aus dem Hausgeld und ergänzen Ihre eigene Rücklage für das Sondereigentum. Beim Mehrfamilienhaus tragen Sie Instandhaltung und Verwaltung des ganzen Gebäudes selbst. Der Ansatz dafür muss deshalb deutlich höher sein, dafür verteilt sich ein Mietausfall auf mehrere Wohnungen. Vergleichen Sie Mietrenditen deshalb nur innerhalb derselben Objektart.

Mit dem Rechner schneller vergleichen

Wenn Sie mehrere Angebote nebeneinanderlegen, sparen Sie mit dem Mietrendite-Rechner Zeit. Sie geben Kaufpreis, Kaufnebenkosten in Prozent, Jahreskaltmiete und Ihre nicht umlagefähigen Kosten ein und erhalten Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor. Für die Frage, wie sich Ihr eingesetztes Geld verzinst, wenn ein Kredit hinzukommt, gibt es den Eigenkapitalrendite-Rechner.

Hinweis: Die Rechenwege dienen der Orientierung. Eine persönliche Anlage- oder Finanzierungsberatung ersetzen sie nicht.