Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für eine Immobilie bezahlen: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Einen allgemein „guten” Wert gibt es nicht, weil der übliche Faktor stark von Lage, Objektart und Zinsumfeld abhängt. Aussagekräftig wird die Zahl erst im Vergleich mit ähnlichen Objekten derselben Gegend. Ein auffällig niedriger Faktor ist ein Grund für Rückfragen, nicht für Eile.
So rechnen Sie ihn aus
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Ein frei gewähltes Beispiel: Eine Wohnung kostet 240.000 € und bringt 800 € Kaltmiete im Monat, also 9.600 € im Jahr. 240.000 ÷ 9.600 = 25. Sie bezahlen den Preis von 25 Jahresmieten, ohne Kosten, Nebenkosten und Zinsen.
Andere Bezeichnungen für dieselbe Größe sind Mietmultiplikator oder Vervielfältiger. Rechnerisch ist er der Kehrwert der Bruttomietrendite: 100 ÷ 25 = 4 %.
Warum es keinen pauschalen Zielwert gibt
Im Netz kursieren Faustregeln, ab welchem Faktor ein Kauf „lohnt”. Solche Grenzen ignorieren, dass Käufer in begehrten Lagen bereit sind, für Sicherheit und erwartete Nachfrage mehr Jahresmieten zu zahlen, während in Regionen mit schrumpfender Bevölkerung niedrige Faktoren oft das höhere Risiko widerspiegeln. Auch das Zinsniveau verschiebt die Werte: Steigen die Finanzierungskosten, sind Käufer typischerweise nur noch zu niedrigeren Faktoren bereit.
Sinnvoller als eine feste Zahl ist deshalb die Frage: Wie liegt dieses Objekt im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in derselben Lage, gleichen Baujahrs und Zustands? Marktberichte von Gutachterausschüssen oder regionale Immobilienmarktberichte enthalten teils Liegenschaftszinssätze oder Vervielfältiger, die dafür Anhaltspunkte liefern.
Was der Kaufpreisfaktor nicht enthält
Er kennt weder die Kaufnebenkosten noch die Kosten, die Sie als Vermieter tragen. Zwei Wohnungen mit gleichem Faktor können deshalb netto sehr unterschiedlich abschneiden. Er kennt auch keine Zukunft: Eine derzeit niedrige Miete mit Erhöhungsspielraum lässt den Faktor hoch erscheinen, eine überdurchschnittlich hohe Bestandsmiete lässt ihn verlockend niedrig wirken.
Gerade der zweite Fall verdient Aufmerksamkeit. Prüfen Sie, ob die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete passt, etwa anhand eines Mietspiegels, sofern die Gemeinde einen hat. Liegt sie deutlich darüber, müssen Sie bei einem Mieterwechsel damit rechnen, nicht dieselbe Miete zu erzielen.
Typische Gründe für einen auffällig niedrigen Faktor
- Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum, der sich in einer Sonderumlage niederschlagen kann
- eine schwierige Mikrolage, zum Beispiel an einer lauten Hauptstraße oder mit schlechter Anbindung (siehe Mikrolage und Makrolage)
- ein Mietverhältnis mit Problemen, etwa Zahlungsrückständen
- Belastungen im Grundbuch wie ein Wohnrecht oder Nießbrauch
- schlicht ein Verkäufer, der schnell verkaufen muss
Ein auffällig hoher Faktor kann umgekehrt bedeuten, dass die vereinbarte Miete weit unter dem Marktniveau liegt, etwa bei einem sehr langen Mietverhältnis. Das ist kein Fehler, aber Sie kaufen dann vor allem eine Hoffnung auf künftige Mieterhöhungen, die gesetzlich begrenzt sind.
Nur der letzte Punkt der Liste ist ein echtes Argument für den Kauf. Die anderen müssen Sie im Preis bereits voll eingepreist sehen.
Kaufpreisfaktor in der Bewertung und im Inserat
Der Begriff wird in zwei Welten verwendet, die man auseinanderhalten sollte. In Inseraten und Marktberichten ist er eine einfache Verhältniszahl aus Angebotspreis und aktueller Miete. In der professionellen Wertermittlung tauchen ähnliche Größen auf, etwa Ertragsfaktoren, die Gutachterausschüsse aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ableiten. Diese beruhen auf abgeschlossenen Verkäufen, nicht auf Wunschpreisen, und sind deshalb als Vergleichsmaßstab aussagekräftiger.
Wenn Sie den Faktor eines Angebots mit solchen Werten vergleichen, achten Sie darauf, dass dieselbe Miete zugrunde liegt. Manche Quellen beziehen sich auf die marktübliche, nicht auf die tatsächlich vereinbarte Miete. Ein Unterschied von wenigen Jahresmieten im Faktor bedeutet bei üblichen Kaufpreisen schnell einen fünfstelligen Betrag.
Wie Sie ihn praktisch einsetzen
Nutzen Sie den Kaufpreisfaktor als Filter: Sortieren Sie Inserate einer Gegend danach und schauen Sie sich die Ausreißer nach oben und unten genauer an. Für die eigentliche Entscheidung rechnen Sie dann die Nettomietrendite und den Cashflow, wie unter Mietrendite berechnen beschrieben.
Umrechnungstabelle: Faktor und Bruttomietrendite
Weil beide Größen dieselbe Information enthalten, hilft eine kleine Übersicht beim Lesen von Exposés. Die Werte sind reine Mathematik, keine Empfehlung:
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Kaufpreis bei 10.000 € Jahreskaltmiete |
|---|---|---|
| 15 | 6,7 % | 150.000 € |
| 20 | 5,0 % | 200.000 € |
| 25 | 4,0 % | 250.000 € |
| 30 | 3,3 % | 300.000 € |
| 35 | 2,9 % | 350.000 € |
Die letzte Spalte zeigt, wie viel Geld hinter wenigen Faktorpunkten steckt. Zwischen Faktor 25 und 30 liegen bei derselben Miete 50.000 €. Wer bei einer Verhandlung um einen Faktorpunkt ringt, verhandelt also um eine ganze Jahresmiete.
Vom Faktor zum Verhandlungspreis
Der Kaufpreisfaktor eignet sich gut, um einen eigenen Preisvorschlag zu begründen. So gehen Sie vor:
- Vergleichsfaktoren sammeln. Notieren Sie für fünf bis zehn ähnliche Angebote derselben Gegend Preis und Kaltmiete und berechnen Sie jeweils den Faktor. Angebotspreise sind Wunschpreise; wo verfügbar, ziehen Sie Daten aus dem Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses hinzu.
- Abweichungen begründen. Ein schlechterer Zustand, ein absehbarer Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum oder eine ungünstige Mikrolage rechtfertigen einen niedrigeren Faktor als im Vergleich.
- Zielpreis rechnen. Jahresnettokaltmiete × Ihr Zielfaktor = Zielpreis.
- Gegenprobe mit der Nettomietrendite. Prüfen Sie, ob der Zielpreis auch nach Kosten und Kaufnebenkosten noch zu Ihrer Finanzierung passt.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Eine Wohnung bringt 8.400 € Kaltmiete im Jahr und wird für 235.200 € angeboten, das entspricht Faktor 28. Vergleichbare Wohnungen in der Straße liegen um Faktor 25, die Fenster müssen in den nächsten Jahren getauscht werden. 8.400 × 25 = 210.000 €. Mit diesem Betrag und einer sachlichen Begründung gehen Sie in das Gespräch.
Wie das Zinsniveau den Faktor verschiebt
Käufer vergleichen eine Immobilie immer auch mit dem Geld, das sie für ihr Darlehen zahlen. Steigen die Bauzinsen, wird jeder Euro Kaufpreis teurer finanziert, und viele Käufer sind nur noch bei niedrigeren Faktoren bereit zu kaufen. Sinken die Zinsen, tolerieren sie höhere Faktoren. Deshalb taugen Faktoren aus Jahren mit deutlich anderem Zinsniveau nur bedingt als Vergleich. Achten Sie bei Marktberichten auf den Stand der Daten.
Sonderfall: leer stehende oder selbst genutzte Wohnung
Ohne laufenden Mietvertrag gibt es keine Miete, aus der sich ein Faktor rechnen ließe. Viele Inserate setzen dann eine erzielbare Miete an. Prüfen Sie diese Zahl an tatsächlich inserierten Wohnungen gleicher Größe und Ausstattung in derselben Lage und rechnen Sie eher vorsichtig. Zwei weitere Punkte gehören in die Rechnung: Bis zur ersten Mietzahlung vergehen Wochen oder Monate, und vor der Vermietung fallen oft Renovierungskosten an. Beides erscheint nicht im Faktor, verändert aber die Nettomietrendite spürbar.
Umgekehrt zahlen Käufer, die selbst einziehen wollen, für leer stehende Wohnungen oft mehr als Anleger. Ein hoher Faktor bei einer leeren Wohnung kann deshalb schlicht zeigen, dass der Preis auf Selbstnutzer zielt. Als Kapitalanlage rechnet sich die Wohnung dann meist schlechter als eine vergleichbare vermietete.
Checkliste vor dem Vergleich
- Ist die Miete die aktuell vereinbarte Nettokaltmiete, ohne Stellplatz und Nebenkosten?
- Sind Stellplatz oder Garage im Kaufpreis enthalten, aber nicht in der Miete?
- Stammen die Vergleichsobjekte aus derselben Lage, Objektart und Baualtersklasse?
- Sind Vergleichsfaktoren aus Angeboten oder aus tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt?
- Ist die Wohnung vermietet oder leer? Bei Leerstand setzen Sie eine vorsichtige, belegbare Marktmiete an.
Wer eine bereits vermietete Wohnung prüft, findet weitere Punkte unter vermietete Wohnung kaufen. Den Faktor zusammen mit Brutto- und Nettomietrendite liefert der Mietrendite-Rechner.
Die Einordnung ist allgemein gehalten und keine Anlage- oder Finanzierungsberatung zu einem bestimmten Objekt.