Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich das Geld verzinst, das Sie selbst in eine Immobilie stecken. Sie berechnen sie, indem Sie den jährlichen Überschuss nach allen Bewirtschaftungskosten und Kreditzinsen durch Ihr eingesetztes Eigenkapital teilen und mit 100 multiplizieren. Zum Eigenkapital zählt dabei alles, was nicht finanziert ist, in der Regel auch die Kaufnebenkosten. Die Kennzahl reagiert stark auf die Finanzierung und muss deshalb immer zusammen mit dem Risiko betrachtet werden.

Die Grundformel

Eigenkapitalrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Zinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100

Die Tilgung ist hier bewusst nicht abgezogen, weil sie Ihre Schulden verringert und damit Ihr Vermögen erhöht. Manche Rechnungen zählen sie zusätzlich als Ertrag hinzu, andere lassen sie ganz weg. Beides ist vertretbar, solange Sie wissen, welche Variante Sie vor sich haben. Wenn ein Anbieter Ihnen eine Eigenkapitalrendite nennt, fragen Sie nach.

Ein ausgedachtes Beispiel

Alle Werte sind frei gewählt, damit die Rechnung nachvollziehbar wird.

Eine Wohnung kostet 200.000 €, mit Nebenkosten 220.000 €. Die Jahreskaltmiete beträgt 9.000 €, die nicht umlagefähigen Kosten setzen wir mit 1.800 € an. Der Überschuss vor Finanzierung ist damit 7.200 €, die Nettomietrendite rund 3,3 %.

Variante 1, ohne Kredit: Sie zahlen alles selbst. Eigenkapitalrendite = 7.200 ÷ 220.000 ≈ 3,3 %. Ohne Fremdkapital sind Objekt- und Eigenkapitalrendite gleich.

Variante 2, mit Kredit: Sie bringen 60.000 € ein und finanzieren 160.000 € zu angenommen 3 % Zins. Die Zinsen im ersten Jahr betragen etwa 4.800 €. Überschuss nach Zinsen: 7.200 − 4.800 = 2.400 €. Eigenkapitalrendite = 2.400 ÷ 60.000 = 4,0 %.

Variante 3, gleicher Kredit, höherer Zins: Bei angenommen 5 % Zins liegen die Zinsen bei rund 8.000 €. Überschuss: 7.200 − 8.000 = −800 €. Die Eigenkapitalrendite wird negativ.

Das zeigt den Kern: Fremdkapital verbessert die Eigenkapitalrendite nur, solange die Objektrendite über dem Kreditzins liegt. Mehr dazu unter Leverage-Effekt.

Wo die Kennzahl in die Irre führt

Sie sagt nichts über die Liquidität. Eine positive Eigenkapitalrendite kann mit einem negativen Monatssaldo einhergehen, weil die Tilgung bezahlt werden muss. Ob Sie monatlich zuschießen, zeigt erst der Cashflow.

Sie gilt nur für das erste Jahr. Mit fortschreitender Tilgung sinken die Zinsen, die Miete kann steigen, Kosten auch. Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zins ein anderer sein. Eine einzelne Prozentzahl bildet das nicht ab.

Sie belohnt Risiko. Je weniger Eigenkapital, desto höher die Rendite im guten Szenario. Gleichzeitig steigt die Gefahr, dass ein Leerstand oder eine Sonderumlage Sie in Bedrängnis bringt. Eine sehr hohe Eigenkapitalrendite ist daher eher ein Hinweis, genauer hinzusehen, als ein Gütesiegel.

Wertänderungen fehlen. Ob das Objekt in zehn Jahren mehr oder weniger wert ist, steckt in der Formel nicht. Das ist ehrlicher, als eine Wertsteigerung pauschal einzurechnen.

Was genau als Eigenkapital zählt

Im Nenner steht alles, was Sie aus eigener Tasche bezahlen: der nicht finanzierte Teil des Kaufpreises, die Kaufnebenkosten, soweit Sie sie selbst tragen, und Ausgaben direkt nach dem Kauf, etwa für eine Renovierung vor der Neuvermietung. Vergessen Sie diese Posten, wirkt die Rendite höher, als sie ist. Ihre Liquiditätsreserve gehört dagegen nicht in den Nenner, solange sie nicht ausgegeben wird. Sie ist eine Absicherung, kein Investment in dieses Objekt.

So nutzen Sie die Eigenkapitalrendite sinnvoll

Rechnen Sie für jedes Objekt mindestens zwei Zinsszenarien und schauen Sie, ob das Ergebnis im ungünstigen Fall noch tragbar ist. Vergleichen Sie Objekte bei gleicher Finanzierungsstruktur, sonst vergleichen Sie Finanzierungen statt Immobilien. Und behalten Sie im Kopf, dass eine Immobilie, deren Nettomietrendite unter dem Kreditzins liegt, durch mehr Kredit nicht besser wird. Wie viel Eigenkapital in Ihrer Lage sinnvoll ist, behandelt die Seite Wie viel Eigenkapital brauche ich?.

Die Verbindung zur Gesamtkapitalrendite

Hinter der Eigenkapitalrendite steht eine einfache Beziehung, die man in Lehrbüchern als Leverage-Formel findet:

Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite − Kreditzins) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital

Die Gesamtkapitalrendite ist hier der Jahresreinertrag des Objekts, geteilt durch die gesamte Investition einschließlich Nebenkosten. Die Klammer zeigt den Hebel: Ist die Differenz positiv, wird sie mit dem Verhältnis von Kredit zu Eigenkapital vervielfacht. Ist sie negativ, wird der Verlust genauso vervielfacht.

Probe mit Variante 2 von oben: Gesamtkapitalrendite 7.200 ÷ 220.000 ≈ 3,27 %. Differenz zum Zins: 0,27 Prozentpunkte. Verhältnis Fremd- zu Eigenkapital: 160.000 ÷ 60.000 ≈ 2,67. Ergebnis: 3,27 + 0,27 × 2,67 ≈ 4,0 %, also derselbe Wert wie in der direkten Rechnung.

Szenarien nebeneinander

Die folgende Tabelle variiert nur Eigenkapital und Zins. Objekt, Miete und Kosten bleiben wie im Beispiel oben (Investition 220.000 €, Jahresreinertrag 7.200 €). Alle Zahlen sind frei gewählt und gerundet, Tilgung ist nicht berücksichtigt:

Eigenkapital Kredit Zins Zinsen im Jahr Überschuss Eigenkapitalrendite
220.000 € 0 € – 0 € 7.200 € 3,3 %
110.000 € 110.000 € 3 % 3.300 € 3.900 € 3,5 %
60.000 € 160.000 € 3 % 4.800 € 2.400 € 4,0 %
60.000 € 160.000 € 4 % 6.400 € 800 € 1,3 %
30.000 € 190.000 € 4 % 7.600 € −400 € −1,3 %

Zwei Dinge fallen auf. Bei einem Zins knapp unter der Objektrendite bringt mehr Kredit nur wenig zusätzliche Rendite, erhöht aber die Abhängigkeit vom Zins erheblich. Und schon ein Prozentpunkt mehr Zins kann aus einer ordentlichen Eigenkapitalrendite eine negative machen. Diese Empfindlichkeit ist der eigentliche Erkenntniswert der Kennzahl.

Mit oder ohne Tilgung: zwei ehrliche Varianten

Für die Praxis empfiehlt sich, zwei Werte nebeneinander auszuweisen:

  1. Eigenkapitalrendite auf den Überschuss: Jahresreinertrag minus Zinsen, geteilt durch das Eigenkapital. So wie oben gerechnet.
  2. Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung: Zusätzlich wird die Tilgung des Jahres als Vermögenszuwachs gezählt. Bei 2 % anfänglicher Tilgung auf 160.000 € wären das im ersten Jahr rund 3.200 €. Aus 2.400 € werden 5.600 €, aus 4,0 % werden rund 9,3 %.

Die zweite Zahl klingt deutlich besser, setzt aber voraus, dass Sie die Tilgung zusätzlich aus eigener Tasche aufbringen, falls der Überschuss nicht reicht. Ob das so ist, zeigt der Cashflow. Eine Rendite inklusive Tilgung ohne diesen Hinweis ist irreführend.

Eigenkapitalrendite über die Laufzeit

Im ersten Jahr ist der Zinsanteil am höchsten. Mit jeder Tilgungsrate sinkt die Restschuld und damit der Zins, während Ihr Eigenkapital im Objekt wächst, weil Ihnen ein größerer Teil der Immobilie schuldenfrei gehört. Bezieht man den Überschuss auf das ursprünglich eingesetzte Eigenkapital, steigt die Rendite über die Jahre. Bezieht man ihn auf das gebundene Eigenkapital einschließlich der getilgten Beträge, sinkt sie tendenziell in Richtung der Gesamtkapitalrendite. Beide Sichtweisen sind richtig; wichtig ist, dass Sie Objekte mit derselben vergleichen.

Typische Fehler bei der Berechnung

  • Kaufnebenkosten nicht im Eigenkapital: Sie wurden bezahlt, also gehören sie in den Nenner.
  • Zinsen eines anderen Jahres: Im ersten Jahr sind die Zinsen am höchsten. Wer den Durchschnitt über die Laufzeit nimmt, rechnet den Start schöner.
  • Wertsteigerung eingerechnet: Eine erhoffte Wertsteigerung gehört in ein eigenes Szenario, nicht in die Grundrechnung.
  • Nur ein Zinssatz: Nach Ende der Zinsbindung zahlen Sie den dann gültigen Zins. Rechnen Sie mindestens eine Variante mit höherem Anschlusszins.

Schneller mit dem Rechner

Der Eigenkapitalrendite-Rechner erledigt die Rechnung, sobald Sie Kaufpreis inklusive Nebenkosten, Eigenkapital, Jahresreinertrag und Sollzins eingeben. Er zeigt Gesamtkapitalrendite, Eigenkapitalrendite und den Hebeleffekt. Den Jahresreinertrag ermitteln Sie vorher am einfachsten mit dem Mietrendite-Rechner: Es ist die Jahreskaltmiete abzüglich Ihrer nicht umlagefähigen Kosten.

Die Beispiele sind konstruiert und stellen keine Anlage- oder Finanzierungsempfehlung für Ihre persönliche Situation dar.