Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) beschreibt, dass Fremdkapital die Rendite auf Ihr Eigenkapital erhöht, solange die Immobilie mehr abwirft, als der Kredit an Zinsen kostet. Jeder finanzierte Euro „verdient” dann die Differenz zwischen Objektrendite und Zins für Sie mit. Liegt der Zins über der Objektrendite, dreht sich der Effekt um und drückt Ihre Rendite. Der Hebel vergrößert also beides, Gewinne und Verluste.

Das Prinzip in einem Satz

Ihre Eigenkapitalrendite setzt sich zusammen aus der Objektrendite plus dem Zinsvorteil auf das Fremdkapital, verteilt auf Ihr kleineres Eigenkapital. Als Formel, ohne Steuern und Tilgung:

Eigenkapitalrendite = Objektrendite + (Objektrendite − Kreditzins) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital

Die Klammer entscheidet über die Richtung. Ist sie positiv, steigt die Eigenkapitalrendite mit dem Fremdkapitalanteil. Ist sie negativ, sinkt sie.

Ein ausgedachtes Zahlenspiel

Angenommen, ein Objekt kostet einschließlich Nebenkosten 200.000 € und wirft nach Bewirtschaftungskosten 8.000 € im Jahr ab, eine Objektrendite von 4 %. Die Zahlen sind frei gewählt.

Eigenkapital Kredit Zins Zinskosten Überschuss Eigenkapitalrendite
200.000 € 0 € – 0 € 8.000 € 4,0 %
50.000 € 150.000 € 3 % 4.500 € 3.500 € 7,0 %
50.000 € 150.000 € 5 % 7.500 € 500 € 1,0 %
20.000 € 180.000 € 5 % 9.000 € −1.000 € −5,0 %

Bei 3 % Zins verdoppelt der Kredit fast die Rendite. Bei 5 % Zins frisst er sie fast auf, und mit noch weniger Eigenkapital entsteht ein Verlust. Das Objekt ist in allen Zeilen dasselbe.

Wo der Hebel in der Praxis ansetzt

Beim Zins. Der Effekt hängt am Abstand zwischen Objektrendite und Zins. Ändert sich der Zins nach Ablauf der Zinsbindung, ändert sich auch der Hebel. Eine Rechnung, die heute positiv ist, kann es bei der Anschlussfinanzierung nicht mehr sein.

Bei der Objektrendite. Leerstand, eine Mietminderung oder höhere Kosten senken die Objektrendite. Weil der Kredit unverändert bedient werden muss, schlägt jede Einbuße überproportional auf Ihr Eigenkapital durch.

Beim Wert. Ein Rückgang des Marktwerts um, sagen wir, ein Zehntel kann bei hoher Finanzierung einen Großteil Ihres eingesetzten Geldes aufzehren. Solange Sie nicht verkaufen müssen, bleibt das ein Buchverlust. Müssen Sie verkaufen, wird er real.

Wann der Hebel sinnvoll ist und wann nicht

Er spricht für eine Finanzierung, wenn die Nettomietrendite mit Abstand über dem Zins liegt, die Zinsbindung lang genug ist, um das Szenario zu tragen, und Sie neben dem Eigenkapital eine echte Reserve haben. Er spricht dagegen, wenn das Plus nur in der günstigsten Annahme entsteht oder Ihr Einkommen eine höhere Rate bei der Anschlussfinanzierung nicht hergäbe.

Ein verbreiteter Denkfehler: Ein schwaches Objekt wird nicht dadurch besser, dass man mehr finanziert. Liegt seine Rendite unter dem Zins, macht der Hebel es schlechter. Mehr Kredit hilft nur einem Objekt, das ohnehin trägt.

Die Rolle der Tilgung

In der Formel oben fehlt die Tilgung, weil sie kein Aufwand ist. Für Ihr Konto spielt sie trotzdem eine Rolle: Je mehr finanziert ist, desto höher ist bei gleichem Tilgungssatz die Rate. Ein Objekt mit starkem Hebel kann also eine schöne Eigenkapitalrendite und gleichzeitig eine spürbare monatliche Zuzahlung haben. Beides gehört nebeneinander auf den Tisch, bevor Sie sich für eine Finanzierungshöhe entscheiden.

Den Hebel bewusst dosieren

Rechnen Sie die Eigenkapitalrendite für mehrere Eigenkapitalquoten und mindestens zwei Zinsniveaus. Wählen Sie dann nicht die Variante mit der höchsten Rendite, sondern die, deren ungünstigster Fall für Sie noch tragbar ist. Wie viel eigenes Geld Banken üblicherweise erwarten, steht unter Wie viel Eigenkapital brauche ich?.

Das Zahlenspiel veranschaulicht einen Mechanismus. Es ist keine Anlage- oder Finanzierungsberatung und berücksichtigt Ihre persönliche Situation nicht.