Die Zinsbindung sollte so lang sein, dass Ihre Kalkulation in dieser Zeit sicher trägt und die dann verbleibende Restschuld auch bei einem spürbar höheren Zins noch finanzierbar ist. Eine lange Bindung kostet meist einen Zinsaufschlag, schafft aber Planungssicherheit. Eine kurze Bindung ist häufig günstiger, macht Sie aber früher vom künftigen Zinsniveau abhängig. Bei Kapitalanlagen mit knappem Cashflow ist Sicherheit in der Regel wichtiger als der letzte Zehntelprozentpunkt.
Was die Zinsbindung festlegt
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den Ihr Zinssatz vertraglich fest ist. Typisch angeboten werden fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre, teils auch längere Laufzeiten. Während dieser Zeit ist Ihre Rate kalkulierbar. Danach wird die Restschuld neu finanziert. Die Bindung ist also nicht die Laufzeit des Kredits, sondern nur der Abschnitt, in dem der Zins garantiert ist.
Kurz oder lang: die Abwägung
Für eine kürzere Bindung spricht, dass Banken für kurze Bindungen häufig niedrigere Zinsen verlangen. Wer erwartet, die Immobilie in einigen Jahren zu verkaufen oder größere Summen zu tilgen, kann davon profitieren. Ebenso, wenn die Zinsen danach fallen.
Für eine längere Bindung spricht, dass Sie das Zinsänderungsrisiko auf die Bank verlagern. Gerade bei einer Kapitalanlage mit hohem Fremdkapitalanteil kann ein deutlich höherer Anschlusszins die gesamte Rechnung kippen. Der Leverage-Effekt wirkt dann gegen Sie.
Niemand kann die Zinsentwicklung verlässlich vorhersagen. Treffen Sie die Entscheidung deshalb nicht auf Basis einer Zinsprognose, sondern danach, wie viel Risiko Ihre Kalkulation verträgt.
Ihr gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Eine Besonderheit macht lange Bindungen attraktiver, als sie auf den ersten Blick wirken: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Bei einer Bindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren haben Sie also nach zehn Jahren die Wahl: Sind die Zinsen dann niedriger, kündigen Sie und finanzieren um. Sind sie höher, behalten Sie Ihren Vertrag.
Vor Ablauf dieser Frist ist eine vorzeitige Rückzahlung meist nur bei berechtigtem Interesse, etwa einem Verkauf, und gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich (§ 490 Abs. 2 BGB). Planen Sie einen Verkauf in absehbarer Zeit, spricht das eher gegen eine sehr lange Bindung.
So prüfen Sie, welche Bindung zu Ihnen passt
Rechnen Sie mit Ihrem Tilgungsplan aus, wie hoch die Restschuld am Ende verschiedener Bindungsdauern ist. Setzen Sie für die Anschlussfinanzierung einen Zins an, der deutlich über dem heutigen liegt, und prüfen Sie, ob die dann fällige Rate für Sie noch tragbar wäre und ob die Miete sie im Wesentlichen deckt.
Fällt diese Probe bei einer kurzen Bindung negativ aus, ist eine längere Bindung oder eine höhere Tilgung die naheliegende Antwort. Fällt sie in allen Varianten negativ aus, ist das Objekt für Ihre Finanzierungsstruktur zu teuer.
Ein Blick auf die eigene Lebensplanung gehört dazu. Wenn absehbar ist, dass Ihr Einkommen in einigen Jahren sinkt, etwa durch den Ruhestand, sollte die Zinsbindung diesen Zeitpunkt möglichst überbrücken oder die Restschuld bis dahin deutlich kleiner sein.
Die Anschlussfinanzierung rechtzeitig angehen
Beginnen Sie mit der Planung nicht erst im letzten Monat. Ihre Bank muss Ihnen ein Angebot zur Verlängerung nicht automatisch zu Marktkonditionen machen, ein Vergleich mit anderen Anbietern lohnt sich deshalb. Viele Banken bieten sogenannte Forward-Darlehen an, mit denen Sie sich einen Zins für eine erst in einigen Jahren beginnende Anschlussfinanzierung sichern können, meist gegen einen Aufschlag. Ob sich das lohnt, hängt von der späteren Zinsentwicklung ab, ist also ebenfalls eine Absicherung, keine Rendite.
Halten Sie für die Anschlussfinanzierung aktuelle Unterlagen bereit: Mietverträge, Einnahmenübersicht, Hausgeldabrechnung, Nachweise zu Ihrem Einkommen. Wie viel Eigenkapital und Reserve Sie zu diesem Zeitpunkt haben, beeinflusst die Konditionen ebenfalls.
Diese Erläuterung ist allgemein und keine Finanzierungs- oder Anlageberatung. Für Ihren konkreten Kreditvertrag lassen Sie sich bitte individuell beraten.