Viele Banken erwarten bei einer vermieteten Immobilie, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen, oft wünschen sie sich zusätzlich einen Teil des Kaufpreises. Eine feste Mindestquote schreibt das Gesetz nicht vor, die Bank entscheidet nach Ihrer Kreditwürdigkeit und dem Objekt. Entscheidend ist aber nicht nur, was die Bank verlangt: Neben dem Eigenkapital für den Kauf brauchen Sie eine frei verfügbare Reserve, die Sie bei Leerstand oder Reparaturen nicht in Not bringt.

Wie Banken über das Eigenkapital entscheiden

Vor jedem Immobiliendarlehen an Verbraucher muss die Bank prüfen, ob Sie den Kredit voraussichtlich zurückzahlen können (§ 505a BGB). Dazu schaut sie auf Ihr Einkommen, bestehende Verpflichtungen, die erwartete Miete und den Wert des Objekts. Das Eigenkapital ist dabei ein wichtiger, aber nicht der einzige Faktor. Je mehr Sie einbringen, desto geringer ist der Anteil des Kredits am Beleihungswert, und desto günstiger werden in der Regel die Zinsen.

Die Mieteinnahmen rechnet die Bank meist nicht voll an, sondern mit einem Abschlag, weil Leerstand und Kosten berücksichtigt werden. Wie hoch dieser Abschlag ist, unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Drei Töpfe, die Sie unterscheiden sollten

Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Diese Kosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte. Deshalb erwarten viele Institute, dass Sie sie selbst bezahlen.

Anteil am Kaufpreis. Jeder Euro, den Sie über die Nebenkosten hinaus einbringen, senkt die Darlehenssumme und meist auch den Zinssatz. Gleichzeitig sinkt Ihre Eigenkapitalrendite im günstigen Szenario, weil weniger Fremdkapital für Sie arbeitet.

Reserve. Dieses Geld fließt nicht in den Kauf. Es liegt bereit für Leerstand, für eine neue Therme, für eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft. Wie groß die Reserve sein sollte, hängt vom Objekt ab, sie sollte aber spürbar über ein, zwei Monatsraten hinausgehen.

Viele Erstanleger planen nur die ersten beiden Töpfe und setzen dafür ihr gesamtes Erspartes ein. Das ist der häufigste Grund, warum eine an sich vernünftige Kapitalanlage später zur Belastung wird.

Vollfinanzierung: wann sie funktioniert und wann nicht

Eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises oder sogar inklusive Nebenkosten ist bei manchen Banken möglich, wenn Einkommen und Bonität überzeugen. Rechnerisch steigert sie den Hebel, solange die Objektrendite über dem Zins liegt. In der Praxis bringt sie drei Nachteile mit sich: einen höheren Zinssatz, eine höhere Rate, die den Cashflow belastet, und ein größeres Risiko, nach Ablauf der Zinsbindung mit einer hohen Restschuld dazustehen.

Vertretbar kann sie sein, wenn Sie ein sicheres, gut über der Rate liegendes Einkommen haben, getrennt davon eine echte Reserve besitzen und das Objekt auch ohne Wertsteigerung trägt. Riskant ist sie, wenn die Vollfinanzierung nur deshalb gewählt wird, weil sonst gar kein Kauf möglich wäre.

Ein ausgedachtes Beispiel zur Einordnung

Frei gewählte Zahlen: Eine Wohnung kostet 180.000 €, die Nebenkosten betragen angenommen 18.000 €. Variante A: Sie zahlen die 18.000 € selbst und finanzieren 180.000 €. Variante B: Sie bringen zusätzlich 30.000 € ein und finanzieren 150.000 €. In Variante B fällt die Rate niedriger aus, der Cashflow ist besser, die Restschuld nach zehn Jahren kleiner. In Variante A behalten Sie 30.000 € mehr Reserve. Welche Variante besser ist, hängt davon ab, ob Sie diese 30.000 € sonst als Puffer bräuchten.

Woher das Eigenkapital kommen kann

Als Eigenkapital zählen vor allem Guthaben auf Konten, Wertpapierdepots und Bausparguthaben. Manche Banken erkennen auch eine bereits vorhandene, schuldenfreie Immobilie als zusätzliche Sicherheit an. Ein privates Darlehen von Familienangehörigen ist aus Sicht der Bank meist kein Eigenkapital, sondern eine weitere Verbindlichkeit, es sei denn, es ist nachrangig gestellt. Klären Sie das, bevor Sie mit dem Geld planen.

So bestimmen Sie Ihren Betrag

  1. Ermitteln Sie die Kaufnebenkosten für das konkrete Objekt.
  2. Legen Sie die Reserve fest, die Sie in keinem Fall antasten wollen.
  3. Was dann noch übrig ist, kann zusätzlich in den Kaufpreis fließen.
  4. Prüfen Sie mit dieser Aufteilung, ob Rate und Tilgung dauerhaft tragbar sind.

Diese Seite beschreibt allgemeine Zusammenhänge und ist keine individuelle Anlage- oder Finanzierungsberatung. Welche Konditionen Sie bekommen, kann nur eine Bank im Einzelfall beantworten.