Einen für alle richtigen Tilgungssatz gibt es nicht. Bei einer vermieteten Immobilie wägen Sie zwischen zwei Zielen ab: Eine höhere anfängliche Tilgung senkt die Restschuld und damit Ihr Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung, verschlechtert aber den monatlichen Cashflow. Eine niedrige Tilgung schont das Monatsbudget, lässt jedoch eine hohe Restschuld stehen. Sinnvoll ist ein Satz, bei dem die Rate dauerhaft tragbar bleibt und die Restschuld am Ende der Zinsbindung auch bei höherem Zins noch finanzierbar wäre.
Wie die Tilgung beim Annuitätendarlehen wirkt
Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Der Tilgungssatz wird als Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr angegeben und gilt für das erste Jahr, deshalb heißt er „anfängliche Tilgung”. Weil mit jeder Rate die Schuld sinkt, schrumpft der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst bei gleicher Rate von selbst.
Daraus folgt eine Eigenheit, die oft unterschätzt wird: Bei niedrigem Zins wächst die Tilgung langsamer an. Eine anfängliche Tilgung, die bei hohem Zins zu einer überschaubaren Laufzeit führt, kann bei niedrigem Zins eine sehr lange Gesamtlaufzeit bedeuten.
Ein ausgedachter Vergleich
Frei gewählte Werte: Darlehen 200.000 €, Zins 3,5 %, Zinsbindung zehn Jahre.
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate (gerundet) | Restschuld nach 10 Jahren (grob) |
|---|---|---|
| 1 % | ca. 750 € | ca. 176.000 € |
| 2 % | ca. 920 € | ca. 152.000 € |
| 3 % | ca. 1.080 € | ca. 128.000 € |
Die Werte sind gerundet und dienen nur dem Vergleich. Der Unterschied von 1 % zu 3 % kostet rund 330 € mehr im Monat, verringert die Restschuld nach zehn Jahren aber um fast 50.000 €. Genau diese Restschuld muss dann zu dem Zins weiterfinanziert werden, der in zehn Jahren gilt.
Was für eine höhere Tilgung spricht
Sie bauen schneller Vermögen auf, sind früher schuldenfrei und weniger abhängig vom künftigen Zinsniveau. Banken bewerten eine zügige Entschuldung meist positiv, was sich bei der Anschlussfinanzierung oder bei weiteren Käufen auswirken kann. Und wer die Immobilie zur Altersvorsorge kauft, möchte in der Regel bis zum Ruhestand schuldenfrei sein. Dann ergibt sich der Tilgungssatz aus dieser Zielmarke.
Was für eine niedrigere Tilgung spricht
Der Cashflow wird besser, die monatliche Zuzahlung sinkt oder entfällt. Sie behalten Liquidität für Reserven, für Reparaturen oder für ein weiteres Objekt. Manche Anleger halten das bewusst so und tilgen über Sondertilgungen nach, wenn Geld übrig ist. Das funktioniert aber nur, wenn der Vertrag Sondertilgungen erlaubt und Sie diese Disziplin auch wirklich aufbringen.
Woran Sie sich orientieren können
Stellen Sie sich drei Fragen:
- Welche Rate kann ich auch dann zahlen, wenn die Wohnung einige Monate leer steht?
- Welche Restschuld bleibt am Ende der Zinsbindung, und könnte ich sie bei einem deutlich höheren Zins weiterfinanzieren?
- Bis wann möchte ich schuldenfrei sein?
Der Tilgungssatz, der alle drei Fragen zufriedenstellend beantwortet, ist für Sie der passende. Liegt er so hoch, dass die Rate nicht mehr tragbar ist, ist das ein Hinweis, dass Kaufpreis oder Finanzierungsbetrag zu hoch sind, nicht dass Sie die Tilgung beliebig senken sollten.
Ein Hinweis zur Gesamtlaufzeit: Rechnen Sie aus, wann der Kredit bei gleichbleibendem Zins vollständig getilgt wäre. Liegt dieser Zeitpunkt weit hinter dem Beginn Ihres Ruhestands, sollten Sie die Tilgung erhöhen oder einen Plan haben, wie die Restschuld dann bedient wird.
Auf diese Vertragsdetails achten
Fragen Sie nach Optionen für einen Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit und nach jährlichen Sondertilgungsrechten. Beides gibt Ihnen Spielraum, wenn sich Ihre Lage ändert. Bedenken Sie auch, dass Tilgung und Zinsbindung zusammenhängen: Je kürzer die Bindung, desto wichtiger ist eine zügige Tilgung, weil Sie früher mit dem dann aktuellen Zins konfrontiert werden. Steuerliche Überlegungen spielen bei der Tilgungsfrage für viele Anleger eine Rolle, sind aber nicht Gegenstand dieser Seite.
Die Beispielrechnung ist vereinfacht und keine Finanzierungs- oder Anlageberatung. Konkrete Konditionen erfahren Sie nur von Ihrer Bank oder einem Finanzierungsvermittler.