Der Cashflow ist der Betrag, der Ihnen nach allen Zahlungen rund um die Immobilie tatsächlich bleibt oder den Sie zuschießen müssen. Sie ermitteln ihn, indem Sie von der monatlichen Kaltmiete das komplette Hausgeld beziehungsweise alle Bewirtschaftungskosten, Ihre eigene Rücklage, einen Puffer für Mietausfall sowie Zins und Tilgung des Kredits abziehen und die Betriebskostenvorauszahlung des Mieters wieder hinzurechnen. Der Cashflow vor Steuern ist die ehrlichste Kennzahl für die Frage, ob die Immobilie zu Ihrem Monatsbudget passt.
Die Rechnung Zeile für Zeile
Am übersichtlichsten ist eine einfache Monatsaufstellung:
| Richtung | |
|---|---|
| Nettokaltmiete | + |
| Nebenkostenvorauszahlung des Mieters | + |
| Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft (komplett) | − |
| Grundsteuer, falls separat gezahlt | − |
| eigene Rücklage für das Sondereigentum | − |
| Ansatz für Mietausfall und Leerstand | − |
| Kreditrate (Zins + Tilgung) | − |
| Cashflow vor Steuern | = |
Warum Vorauszahlung und Hausgeld beide auftauchen: Der Mieter zahlt Ihnen den umlagefähigen Teil, Sie zahlen der Gemeinschaft das gesamte Hausgeld. Die Differenz ist Ihr nicht umlagefähiger Anteil. Wer nur die Kaltmiete gegen die Kreditrate stellt, vergisst genau diesen Posten.
Steuerliche Effekte lassen Sie für den ersten Blick bewusst weg. Sie hängen von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und können sich ändern. Ein Objekt, das nur mit Steuereffekt aufgeht, steht auf einem dünnen Fundament.
Ein ausgedachtes Monatsbeispiel
Die Zahlen sind frei gewählt und gerundet:
Kaltmiete 750 €, Vorauszahlung 200 €, zusammen 950 € Einnahmen. Hausgeld 300 €, eigene Rücklage 40 €, Mietausfallansatz 20 €, Kreditrate 700 € (davon anfangs etwa 400 € Zins und 300 € Tilgung).
950 − 300 − 40 − 20 − 700 = −110 € im Monat.
Auf den ersten Blick ein Verlustgeschäft. Ohne Tilgung läge der Saldo allerdings bei +190 €. Die 110 € Zuzahlung fließen also in den Schuldenabbau, Sie sparen über die Immobilie an. Ob das in Ordnung ist, hängt davon ab, ob Sie diese Summe dauerhaft und auch bei steigenden Kosten aufbringen können.
Zwei Arten von negativem Cashflow
Es lohnt sich, das Minus zu zerlegen:
Negativ nur wegen der Tilgung. Die Immobilie trägt ihre laufenden Kosten und Zinsen, die Zuzahlung entspricht einem Sparbetrag. Das kann gewollt sein, etwa bei einer bewusst hohen Tilgung (siehe Tilgungssatz).
Negativ schon vor der Tilgung. Dann reichen Mieteinnahmen nicht einmal für Kosten und Zinsen. Jeder Monat kostet Sie Geld, ohne dass dem ein entsprechender Schuldenabbau gegenübersteht. Hier stimmt meist das Verhältnis von Kaufpreis, Miete und Zins nicht. Durch eine niedrigere Tilgung lässt sich das kaschieren, aber nicht lösen.
Was den Cashflow über die Jahre verändert
Der Cashflow ist keine feste Größe. Steigt die Miete durch eine zulässige Erhöhung, verbessert er sich. Erhöht die Eigentümergemeinschaft das Hausgeld oder beschließt eine Sonderumlage, verschlechtert er sich, im Fall der Umlage womöglich schlagartig. Am Ende der Zinsbindung wird die Rate neu verhandelt. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate innerhalb der Zinsbindung gleich, der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Am Monatssaldo ändert das nichts, am Vermögensaufbau schon.
Ein Jahr kann anders aussehen als zwölf Monate
Manche Zahlungen kommen nicht monatlich. Die Grundsteuer wird meist vierteljährlich fällig, Nachzahlungen aus der Hausgeldabrechnung oder Gutschriften an den Mieter einmal im Jahr, Versicherungen teils jährlich. Wer nur auf den Monatssaldo schaut, wird von diesen Spitzen überrascht. Rechnen Sie deshalb zusätzlich eine Jahresübersicht und halten Sie auf dem Mietkonto einen Sockelbetrag vor.
So nutzen Sie den Cashflow bei der Entscheidung
Rechnen Sie den Cashflow für drei Fälle: den Normalfall, einen Monat ohne Mieter und den Fall eines höheren Zinses nach der Zinsbindung. Stellen Sie fest, wie viele Monate Leerstand Sie aus Rücklagen überbrücken könnten. Und legen Sie vorher eine Obergrenze für die monatliche Zuzahlung fest, die Sie nicht überschreiten wollen. Das schützt vor dem Effekt, sich ein Lieblingsobjekt schönzurechnen. Wie ein angemessener Ansatz für Leerstand aussieht, beschreibt die Seite Mietausfallwagnis.
Der Stresstest in einer Tabelle
Wie die drei Fälle aussehen können, zeigt das Monatsbeispiel von oben, erweitert um zwei ungünstige Varianten. Alle Werte sind frei gewählt. Für den Leerstandsmonat fallen Kaltmiete und Vorauszahlung weg, das Hausgeld läuft weiter. Für den Zinsfall ist angenommen, dass die Rate nach der Zinsbindung um 150 € steigt:
| Position | Normalfall | Monat ohne Mieter | höherer Anschlusszins |
|---|---|---|---|
| Kaltmiete | +750 € | 0 € | +750 € |
| Vorauszahlung des Mieters | +200 € | 0 € | +200 € |
| Hausgeld | −300 € | −300 € | −300 € |
| eigene Rücklage | −40 € | −40 € | −40 € |
| Mietausfallansatz | −20 € | 0 € | −20 € |
| Kreditrate | −700 € | −700 € | −850 € |
| Saldo | −110 € | −1.040 € | −260 € |
Der leere Monat kostet hier fast das Zehnfache des Normalfalls. Drei Monate Leerstand mit Renovierung vor der Neuvermietung ergeben schnell einen vierstelligen Betrag, der aus der Reserve kommen muss. Genau diese Zahl sollten Sie kennen, bevor Sie kaufen.
Vom Monatssaldo zur Jahresrechnung
Für die Jahresübersicht multiplizieren Sie die laufenden Posten mit zwölf und ergänzen die Zahlungen, die nur einmal im Jahr oder unregelmäßig anfallen:
- Laufender Saldo × 12
- minus erwartete Nachzahlung aus der Hausgeldabrechnung
- plus oder minus Saldo aus der Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter
- minus Grundsteuer und Versicherungen, falls nicht im Hausgeld enthalten
- minus geplante Ausgaben in der Wohnung, etwa ein neuer Bodenbelag
Was am Ende steht, ist der Jahrescashflow vor Steuern. Wer zusätzlich die Instandhaltungsrücklage für die eigene Wohnung ehrlich ansetzt, hat eine Zahl, die auch nach einigen Jahren noch trägt.
Cashflow vor und nach Steuern
Der Saldo vor Steuern ist die Grundlage. Nach Steuern ändert sich das Bild, weil das Finanzamt nicht den Zahlungssaldo, sondern das Ergebnis aus Vermietung besteuert. Dort zählen Zinsen und Abschreibung als Kosten, die Tilgung dagegen nicht. In den ersten Jahren kann deshalb ein steuerlicher Verlust entstehen, obwohl auf dem Konto nur ein kleines Minus steht. Dieser Verlust mindert Ihre Steuer auf andere Einkünfte und verbessert den Cashflow nach Steuern.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Die Wirkung hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und kann deshalb bei Ihnen ganz anders ausfallen als in einem Prospekt. Und sie lässt nach, weil die Zinsen mit fortschreitender Tilgung sinken. Rechnen Sie den Kauf daher zuerst ohne Steuereffekt und betrachten Sie ihn als Zugabe, nicht als Fundament.
Checkliste: Haben Sie alles erfasst?
- Hausgeld vollständig, nicht nur den nicht umlagefähigen Teil (siehe Hausgeld umlagefähig)
- Vorauszahlung des Mieters als Einnahme
- Rücklage für Ihr Sondereigentum zusätzlich zur Rücklage der Gemeinschaft
- Ansatz für Mietausfall und Mieterwechsel
- volle Kreditrate aus Zins und Tilgung
- Kosten für Konto, Verwaltung des Sondereigentums oder Steuerberatung, falls Sie diese beauftragen
- eine Variante mit höherem Anschlusszins nach der Zinsbindung
Was der Cashflow mit der Eigenkapitalrendite zu tun hat
Cashflow und Eigenkapitalrendite beantworten verschiedene Fragen. Der Cashflow fragt, ob Ihr Budget die Immobilie trägt. Die Eigenkapitalrendite fragt, wie gut sich Ihr eingesetztes Geld verzinst. Ein Objekt kann bei der Rendite gut aussehen und trotzdem monatlich Geld kosten, wenn die Tilgung hoch ist. Wie sich Zins und Eigenkapital auf die Verzinsung auswirken, rechnen Sie mit dem Eigenkapitalrendite-Rechner nach.
Die Aufstellung zeigt eine allgemeine Methode. Sie ist keine individuelle Anlage- oder Finanzierungsberatung und ersetzt keine Prüfung Ihrer eigenen Zahlen.