Beim Kauf einer vermieteten Wohnung übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag so, wie er ist: „Kauf bricht nicht Miete” (§ 566 BGB). Prüfen Sie deshalb vor allem den Vertrag selbst, die Höhe der Miete im Vergleich zur Umgebung, die Zahlungshistorie des Mieters und mögliche Streitpunkte. Bei Eigentumswohnungen kommen Hausgeldabrechnung, Rücklage und Protokolle der Eigentümerversammlung hinzu. Was Sie dort nicht finden oder nicht verstehen, klären Sie vor dem Notartermin.

Was der Kauf am Mietverhältnis ändert und was nicht

Mit der Eintragung im Grundbuch werden Sie Vermieter. Miethöhe, Laufzeit, Nebenkostenregelungen und alle sonstigen Vereinbarungen bleiben bestehen. Auch die Kaution geht auf Sie über (§ 566a BGB). Ungünstige Klauseln, etwa fehlende Umlagevereinbarungen für bestimmte Betriebskosten, können Sie nicht einseitig ändern.

Eine Kündigung, um selbst einzuziehen, ist nur mit berechtigtem Interesse nach § 573 BGB möglich. Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, die Landesregierungen für bestimmte Gebiete auf bis zu zehn Jahre verlängern können (§ 577a BGB). Für eine reine Kapitalanlage ist das selten entscheidend, aber gut zu wissen, wenn Sie langfristig eine Eigennutzung erwägen.

Den Mietvertrag lesen, nicht nur die Miete

Verlangen Sie den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen und achten Sie besonders auf:

Mietart. Staffel- oder Indexmiete legen fest, wie sich die Miete entwickeln kann. Bei einer normalen Miete gelten die Regeln der §§ 558 ff. BGB zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Betriebskosten. Welche Kosten sind wirksam umgelegt? Was nicht vereinbart ist, zahlen Sie dauerhaft selbst.

Schönheitsreparaturen. Viele ältere Klauseln sind nach der Rechtsprechung unwirksam. Dann kann die Renovierung beim Auszug an Ihnen hängen bleiben.

Sondervereinbarungen. Mitvermietete Küche, Garten- oder Stellplatznutzung, Zusagen des Vorbesitzers. Fragen Sie ausdrücklich, ob es mündliche Absprachen gibt.

Ist die Miete nachhaltig?

Eine hohe Bestandsmiete macht den Kaufpreisfaktor attraktiv. Vergleichen Sie sie mit der ortsüblichen Miete, zum Beispiel über einen Mietspiegel, falls die Gemeinde einen hat. Liegt die Miete darüber, kann der Mieter je nach Lage unter Umständen Rückforderungen geltend machen, etwa bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse in Gebieten, in denen sie gilt (§ 556d BGB). Und bei einem Mieterwechsel lässt sich die bisherige Miete womöglich nicht wieder erzielen.

Eine auffallend niedrige Miete ist umgekehrt nicht automatisch ein Vorteil. Erhöhungen sind gesetzlich begrenzt, unter anderem durch die Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB, und eine Mietsteigerung über Jahre ist keine Selbstverständlichkeit.

Unterlagen, die Sie anfordern sollten

  • Mietvertrag mit Nachträgen und Übergabeprotokoll
  • Nachweis über die Kaution und deren Anlage
  • Kontoauszüge oder Mieterkonto der letzten Monate
  • letzte Betriebskostenabrechnungen an den Mieter
  • Schriftverkehr zu Mängeln, Mietminderungen oder Streitigkeiten
  • bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Protokolle

Was im Kaufvertrag geregelt werden sollte

Der Notar setzt den Vertrag auf, die Inhalte verhandeln aber Sie. Bei einer vermieteten Wohnung gehören dazu: ab wann Ihnen die Miete zusteht (meist ab Besitzübergang), wie die Kaution übertragen wird, wer die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr erstellt und wer etwaige Nachzahlungen oder Guthaben trägt. Lassen Sie außerdem festhalten, dass der Verkäufer Ihnen alle Mietunterlagen übergibt und keine weiteren Vereinbarungen mit dem Mieter bestehen als die offengelegten.

Fallstricke, die häufig übersehen werden

Ein laufender Streit über Mängel oder Nebenkosten wird mit übernommen. Ein Mieter, der gerade gekündigt hat, bedeutet bald Leerstand und eventuell Renovierungskosten. Und wenn die Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt verkauft wird, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehen. Klären Sie das mit dem Notar.

Fragen Sie im Zweifel, ob Sie den Mieter vor dem Kauf kennenlernen können. Ein kurzes Gespräch klärt oft mehr als Papier, und Sie sehen die Wohnung von innen. Wie Sie das Risiko eines Mietausfalls in der Rechnung abbilden, steht unter Mietausfallwagnis.

Diese Checkliste gibt allgemeine Hinweise und ist keine Rechts-, Anlage- oder Finanzierungsberatung. Lassen Sie Vertrag und Unterlagen im Einzelfall fachkundig prüfen.