Das Mietausfallwagnis ist der Betrag, den Sie in Ihrer Kalkulation für Mieteinnahmen abziehen, die voraussichtlich nicht fließen: durch Leerstand zwischen zwei Mietern, durch Zahlungsrückstände und durch die Kosten, die bei Räumung oder Rechtsstreit entstehen. In Bewertungsvorschriften wird es für Wohnraum üblicherweise mit einem kleinen Prozentsatz der Jahresmiete angesetzt. Für Ihre eigene Rechnung sollten Sie den Ansatz an Objekt, Lage und Mieterstruktur anpassen und eher vorsichtig wählen.
Woher der Begriff kommt
Das Mietausfallwagnis stammt aus der Immobilienbewertung und der Wohnungswirtschaft. Es ist dort Teil der Bewirtschaftungskosten, neben Verwaltung und Instandhaltung. Die Zweite Berechnungsverordnung, die für preisgebundenen Wohnraum gilt, begrenzt den Ansatz in § 29 auf höchstens 2 % der Jahresmiete. Auch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht für Wohnnutzung in ihren Modellansätzen einen Wert in dieser Größenordnung vor.
Wichtig ist der Zweck dieser Werte: Sie sind Modellgrößen für eine einheitliche Bewertung, keine Prognose für Ihre konkrete Wohnung. Ein einzelner Monat Leerstand entspricht bereits gut 8 % einer Jahresmiete. Wer nur eine Wohnung besitzt, erlebt Ausfälle nicht als gleichmäßige 2 % pro Jahr, sondern als seltene, dann aber spürbare Lücken.
Was alles unter Mietausfall fällt
Leerstand beim Mieterwechsel. Selbst bei guter Nachfrage vergehen zwischen Auszug, Renovierung, Besichtigungen und Einzug oft einige Wochen. In dieser Zeit zahlen Sie Hausgeld und Heizkosten allein.
Zahlungsrückstände. Ein Mieter zahlt unvollständig oder gar nicht. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB unter bestimmten Voraussetzungen möglich, bis zum Auszug oder zu einer Räumung kann es aber dauern.
Mietminderung. Bei einem Mangel der Wohnung mindert sich die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes, bis der Mangel behoben ist.
Folgekosten. Anwalt, Gericht, gegebenenfalls Räumung und die Renovierung danach. Diese Kosten sind schwer vorherzusagen, können im Einzelfall aber mehrere Monatsmieten übersteigen.
Wie Sie einen eigenen Ansatz finden
Es gibt keine allgemeingültige Zahl, aber einige Anhaltspunkte, die den Ansatz nach oben oder unten verschieben:
Höher ansetzen sollten Sie bei kleinen Wohnungen mit häufigem Mieterwechsel, bei möblierter Vermietung, in Lagen mit erkennbarem Leerstand, bei sanierungsbedürftigen Objekten und wenn Sie nur eine einzige Wohnung besitzen. Niedriger kann er ausfallen bei familiengerechten Wohnungen in gefragten Lagen mit langen Mietdauern und bei einem breiter gestreuten Bestand.
Ein praktikabler Weg: Überlegen Sie, wie viele Monate Leerstand Sie in zehn Jahren für realistisch halten, und rechnen Sie den Ausfall auf das Jahr um. Wer in zehn Jahren mit zwei Mieterwechseln und jeweils zwei leeren Monaten rechnet, kommt auf vier Monatsmieten in zehn Jahren, also knapp 3,5 % der Jahresmiete pro Jahr. Dieses Beispiel ist ausgedacht. Es zeigt nur, wie schnell man über die Modellwerte hinauskommt.
Wie das Mietausfallwagnis in die Rechnung eingeht
In der Nettomietrendite ziehen Sie den Ansatz wie eine Kostenposition von der Jahresmiete ab. Im Cashflow führen Sie ihn als monatliche Rücklage. Getrennt davon sollte eine Liquiditätsreserve bestehen, die einen längeren Ausfall abfedert, denn der rechnerische Ansatz sammelt sich erst über Jahre an, ein Ausfall kann aber im ersten Monat passieren.
Ein Beispiel für die Größenordnung, wieder mit runden, ausgedachten Zahlen: Bei 9.000 € Jahreskaltmiete entspricht ein Ansatz von 3 % rund 270 € im Jahr oder gut 20 € im Monat. Das wirkt klein. Ein einziger leerer Monat kostet aber 750 € Miete plus die Kosten, die Sie in dieser Zeit allein tragen. Erst die Reserve macht aus dem Prozentsatz einen echten Schutz.
Vorbeugen statt nur einpreisen
Die beste Absicherung beginnt vor dem Kauf. Lassen Sie sich bei einer vermieteten Wohnung den Mietvertrag und die Zahlungshistorie zeigen. Fragen Sie nach Mietrückständen, laufenden Streitigkeiten und angekündigten Kündigungen. Bei der Neuvermietung helfen eine sorgfältige Mieterauswahl, eine Mietsicherheit im Rahmen des § 551 BGB und eine Wohnung in vermietbarem Zustand.
Diese Erläuterung ist allgemein und stellt keine Anlage-, Finanzierungs- oder Rechtsberatung dar.