Für die meisten Einsteiger ist eine Eigentumswohnung der zugänglichere Weg: Sie braucht weniger Eigenkapital, die Verwaltung des Gebäudes übernimmt ein WEG-Verwalter, und das Risiko einer Fehlentscheidung ist absolut kleiner. Ein Mehrfamilienhaus verteilt das Leerstandsrisiko auf mehrere Mieter und lässt Sie allein entscheiden, verlangt aber deutlich mehr Kapital, technisches Verständnis und Zeit. Welche Form passt, hängt weniger von der Rendite ab als davon, wie viel Geld, Wissen und Aufwand Sie einbringen können.
Die Unterschiede auf einen Blick
| Eigentumswohnung | Mehrfamilienhaus | |
|---|---|---|
| Kapitalbedarf | geringer | deutlich höher |
| Leerstand | ein Auszug = 100 % Mietausfall | ein Auszug betrifft nur einen Teil |
| Entscheidungen am Gebäude | gemeinsam in der Eigentümerversammlung | allein |
| Verwaltung | WEG-Verwalter fürs Gemeinschaftseigentum | selbst oder beauftragt |
| Instandhaltung | anteilig über Rücklage und Hausgeld | vollständig selbst |
| Streuung | mehrere Wohnungen an verschiedenen Orten möglich | alles an einem Standort |
| Verkauf | einzelne Einheit, breiter Käuferkreis | großes Objekt, kleinerer Käuferkreis |
Was für die Eigentumswohnung spricht
Der niedrigere Einstiegspreis ist der offensichtliche Vorteil. Weniger offensichtlich, aber genauso wichtig: Mit einer Wohnung können Sie lernen, wie Vermietung funktioniert, ohne dass ein Fehler gleich Ihr gesamtes Vermögen betrifft. Die Gemeinschaft hat einen Verwalter, der Wirtschaftsplan, Versicherungen und Handwerker für das Gemeinschaftseigentum organisiert. Später können Sie weitere Wohnungen in anderen Lagen kaufen und so streuen.
Der Preis dafür ist die Abhängigkeit von anderen. Sie können nicht allein beschließen, das Dach zu sanieren oder die Heizung zu erneuern, und Sie können eine Maßnahme, die die Mehrheit will, nicht allein verhindern. Ist die Gemeinschaft zerstritten oder die Verwaltung schwach, wird das zum echten Problem. Bevor Sie kaufen, lohnt sich daher ein Blick in die Protokolle und auf die Instandhaltungsrücklage.
Was für das Mehrfamilienhaus spricht
Bei mehreren Wohneinheiten fällt ein einzelner Leerstand weniger ins Gewicht. Sie entscheiden allein über Instandhaltung, Modernisierung und Vermietung und können Arbeiten bündeln. Es gibt kein Hausgeld mit Verwaltervergütung für eine Gemeinschaft, dafür aber eigene Kosten, wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen.
Die Kehrseite: Alle Kosten am Gebäude tragen Sie allein. Ein neues Dach oder eine neue Heizungsanlage verteilt sich nicht auf viele Eigentümer. Sie brauchen deshalb eine größere Reserve und sollten den baulichen Zustand vor dem Kauf von einer fachkundigen Person prüfen lassen. Außerdem konzentriert sich Ihr gesamtes Investment auf eine Adresse. Ändert sich die Lage zum Schlechteren, trifft das alle Einheiten gleichzeitig.
Lohnt sich das eine eher als das andere?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Mehrfamilienhäuser werden zwar häufig zu einem niedrigeren Preis pro Quadratmeter angeboten als einzelne Wohnungen, das liegt aber auch am höheren Aufwand und am größeren Klumpenrisiko. Für jedes konkrete Objekt entscheiden Nettomietrendite, Zustand und Lage, nicht die Objektart.
Der Zwischenweg: mehrere Wohnungen statt eines Hauses
Wer das Leerstandsrisiko streuen möchte, ohne gleich ein ganzes Haus zu kaufen, kann nach und nach mehrere Eigentumswohnungen erwerben, im Idealfall in verschiedenen Häusern und Lagen. So hängt das Ergebnis weder an einem Mieter noch an einer Eigentümergemeinschaft. Der Nachteil sind mehrfache Kaufnebenkosten, mehrere Verwalter und mehr Termine. Ob dieser Weg passt, hängt davon ab, wie viel Organisation Sie sich zutrauen.
Eine Faustregel zur eigenen Einordnung
Eine Eigentumswohnung passt eher, wenn Sie wenig Zeit haben, Ihr erstes Objekt kaufen, Ihr Eigenkapital begrenzt ist oder Sie lieber streuen wollen. Ein Mehrfamilienhaus passt eher, wenn Sie bereits Vermietungserfahrung haben, handwerklich oder organisatorisch versiert sind, ausreichend Kapital und Reserve mitbringen und Entscheidungen lieber allein treffen.
Wer eine bereits vermietete Wohnung kaufen möchte, sollte zusätzlich die bestehenden Mietverträge genau prüfen.
Der Vergleich ist bewusst allgemein gehalten und keine Anlage- oder Finanzierungsberatung. Welche Variante zu Ihnen passt, klären Sie am besten im persönlichen Gespräch mit einer Fachperson.