Eine vermietete Immobilie lohnt sich, wenn die Mieteinnahmen nach allen laufenden Kosten, Zinsen und Rücklagen einen tragfähigen Überschuss oder zumindest eine verkraftbare monatliche Zuzahlung ergeben und Sie Rückschläge wie Leerstand oder eine größere Reparatur aus eigener Reserve überstehen. Sie lohnt sich nicht, wenn die Rechnung nur mit optimistischen Annahmen aufgeht, das Objekt in einer Lage mit schwacher Nachfrage liegt oder Ihre Finanzierung keinen Puffer lässt. Ob ein Kauf sinnvoll ist, entscheidet also nicht „die Immobilie” als Anlageklasse, sondern das einzelne Objekt in Kombination mit Ihrer finanziellen Lage.
Was eine Immobilie als Anlage von anderen Anlagen unterscheidet
Wer eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, kauft kein Wertpapier, sondern einen kleinen Betrieb. Es gibt Einnahmen (Miete), Ausgaben (nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Verwaltung), eine Finanzierung mit Zins und Tilgung und einen Vermögenswert, dessen Preis schwanken kann. Drei Eigenschaften prägen das:
- Fremdkapital wirkt mit. Kaum ein anderes Investment lässt sich so selbstverständlich mit einem Bankkredit finanzieren. Das kann die Rendite auf Ihr eingesetztes Geld erhöhen, verstärkt aber genauso Verluste (mehr dazu unter Leverage-Effekt).
- Geringe Liquidität. Ein Verkauf dauert Monate und kostet Geld. Wer kurzfristig an sein Kapital muss, ist mit einer Immobilie schlecht beraten.
- Klumpenrisiko. Mit einer einzigen Wohnung hängt Ihr Ergebnis an einem Mieter, einem Haus und einer Lage.
Die drei Fragen, mit denen Sie ein Objekt prüfen
Trägt sich die Miete? Rechnen Sie nicht mit der Bruttomietrendite aus dem Exposé, sondern mit der Nettomietrendite: Jahreskaltmiete minus der Kosten, die Sie als Vermieter selbst tragen, geteilt durch den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Wie das genau geht, steht unter Mietrendite berechnen.
Wie sieht der Monat aus? Entscheidend für Ihren Alltag ist der Cashflow: Was bleibt nach Miete, Hausgeld, Rücklage, Zins und Tilgung auf dem Konto übrig, oder was müssen Sie zuschießen? Eine Zuzahlung ist nicht automatisch schlecht, weil Sie mit der Tilgung Vermögen aufbauen. Sie muss aber dauerhaft in Ihr Budget passen.
Was passiert im schlechten Fall? Spielen Sie bewusst ein Szenario durch: drei Monate Leerstand, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft und nach Ablauf der Zinsbindung ein höherer Zinssatz. Wenn Sie dann in finanzielle Not geraten, ist die Kalkulation zu knapp.
Wann sich eine Kapitalanlage eher lohnt
Gute Voraussetzungen sind ein sicheres Einkommen, eine Reserve neben dem Eigenkapital für den Kauf, ein langer Anlagehorizont und die Bereitschaft, sich um das Objekt zu kümmern. Auf der Objektseite zählen eine Lage, in der auch in einigen Jahren noch Mieter suchen, ein Gebäude ohne versteckten Sanierungsstau und eine Miete, die zur Umgebung passt und nicht künstlich hoch angesetzt ist.
Wann Sie besser verzichten
Vorsicht ist angebracht, wenn ein Anbieter mit garantierten Mieten, Steuerersparnis als Hauptargument oder einem besonders bequemen „Rundum-Paket” wirbt. Ebenso kritisch: Sie müssten Ihre gesamten Ersparnisse einsetzen, die Finanzierung funktioniert nur mit sehr niedriger Tilgung, oder Sie kennen die Lage nur aus dem Exposé. Steuerliche Effekte gibt es, sie sollten aber nicht der Grund für den Kauf sein. Ein Objekt, das ohne Steuervorteil nicht trägt, ist meist schlicht zu teuer.
Typische Fallstricke beim ersten Kauf
Viele Erstanleger unterschätzen die Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen, etwa Verwaltung und Instandhaltung (siehe nicht umlagefähige Nebenkosten). Ein zweiter Klassiker ist der Blick auf die aktuelle Miete statt auf die nachhaltig erzielbare: Eine überdurchschnittlich hohe Bestandsmiete kann bei einem Mieterwechsel wegfallen. Drittens wird die Rücklage der Eigentümergemeinschaft selten geprüft. Ist sie dünn, kommen größere Maßnahmen als Sonderumlage auf Sie zu.
So gehen Sie konkret vor
- Legen Sie fest, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen wollen und wie viel Reserve unangetastet bleibt.
- Klären Sie mit einer Bank oder einem Finanzierungsvermittler, welche Rate realistisch ist.
- Prüfen Sie Objekte mit denselben Kennzahlen, damit sie vergleichbar sind.
- Fordern Sie bei Eigentumswohnungen Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokolle der letzten Versammlungen an.
- Rechnen Sie das schlechte Szenario, bevor Sie verhandeln.
Ob eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus der bessere Einstieg ist, hängt vor allem von Ihrem Kapital und Ihrer Zeit ab.
Die vier Bausteine der Rendite
Wer fragt, ob sich eine Immobilie „lohnt“, meint oft unterschiedliche Dinge. Es hilft, das Ergebnis in vier Teile zu zerlegen, weil sie unterschiedlich sicher sind:
| Baustein | Was er bedeutet | Wie verlässlich er ist |
|---|---|---|
| Mietüberschuss | Miete minus Kosten und Zinsen | laufend messbar, hängt an Vermietung und Zins |
| Tilgung | Ihre Schulden sinken jedes Jahr | sicher, solange Sie die Rate zahlen können |
| Wertänderung | Der Preis der Immobilie steigt oder fällt | unsicher, zeigt sich erst beim Verkauf |
| Steuerwirkung | Zinsen und Abschreibung mindern die Steuer | abhängig vom persönlichen Steuersatz und der Rechtslage |
Eine Kalkulation, die sich vor allem auf die unteren beiden Zeilen stützt, ist eine Wette. Eine Kalkulation, bei der schon die ersten beiden Zeilen tragen, ist eine Anlage. Wie Sie die dritte Zeile einordnen, ohne sie zu überschätzen, beschreibt die Seite zur Wertsteigerung einer Immobilie.
Ein durchgerechneter Gesamtblick
Ein frei gewähltes Beispiel verbindet die Kennzahlen dieser Seite. Eine Wohnung kostet 200.000 €, mit Nebenkosten 220.000 €. Sie bringt 9.000 € Kaltmiete im Jahr, die nicht umlagefähigen Kosten liegen bei 1.800 €. Sie setzen 60.000 € Eigenkapital ein und finanzieren 160.000 € zu angenommen 3 % Zins und 2 % Tilgung.
- Objekt: Nettomietrendite (9.000 − 1.800) ÷ 220.000 ≈ 3,3 %. Das ist knapp über dem Kreditzins.
- Finanzierung: Rate im Jahr 160.000 × 5 % = 8.000 €, davon im ersten Jahr rund 4.800 € Zins und 3.200 € Tilgung.
- Monat: Aus 7.200 € Überschuss vor Finanzierung und 8.000 € Rate ergibt sich ein Jahresminus von 800 €, rund 67 € im Monat, bevor Rücklage und Leerstand angesetzt sind.
- Vermögen: Gleichzeitig sinkt die Schuld im ersten Jahr um rund 3.200 €.
- Schlechter Fall: Steigt der Zins nach der Zinsbindung, wächst die monatliche Zuzahlung. Wie stark, rechnen Sie mit dem Cashflow nach.
Ob sich dieser Kauf lohnt, ist keine Frage der Mathematik mehr, sondern Ihrer Lage: Passt eine Zuzahlung dieser Größe dauerhaft in Ihr Budget, und haben Sie Reserven für den schlechten Fall?
Immobilie und andere Anlageformen
Ein Vergleich ohne Zahlen zeigt, worin sich eine vermietete Wohnung von einer breit gestreuten Geldanlage über die Börse oder einem Festgeld unterscheidet:
| Merkmal | vermietete Wohnung | breit gestreute Wertpapiere | Festgeld |
|---|---|---|---|
| Kredit üblich | ja | selten | nein |
| Zeitaufwand | regelmäßig | gering | sehr gering |
| Verkauf | Monate, mit Kosten | in der Regel schnell | zum Laufzeitende |
| Streuung | ein Objekt, eine Lage | viele Unternehmen | eine Bank |
| Einfluss des Eigentümers | hoch (Vermietung, Pflege) | gering | keiner |
Keine Spalte ist grundsätzlich besser. Eine Immobilie passt, wenn Sie den Aufwand tragen wollen, langfristig planen und mit dem Klumpenrisiko leben können.
Selbsttest vor dem ersten Kauf
- Ich kenne meine Nettomietrendite und weiß, wie sie gerechnet ist.
- Ich kann die monatliche Zuzahlung aus dem laufenden Einkommen zahlen, auch bei höherem Zins.
- Nach dem Kauf bleibt eine Reserve für mehrere Monate Leerstand und eine größere Reparatur.
- Ich habe Wirtschaftsplan, Rücklage und Protokolle der Eigentümergemeinschaft gelesen.
- Die Rechnung trägt auch ohne Steuereffekt und ohne erhoffte Wertsteigerung.
Wenn Sie alle Punkte abhaken können, ist die Grundlage solide. Für die Detailrechnung helfen der Mietrendite-Rechner und der Eigenkapitalrendite-Rechner.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine individuelle Anlage- oder Finanzierungsberatung. Für Ihre persönliche Entscheidung sprechen Sie bitte mit einer unabhängigen Fachperson.