Bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage sollten Sie vor dem Kauf prüfen, wie hoch die Rücklage der Eigentümergemeinschaft ist, wie viel jährlich zugeführt wird und welche größeren Maßnahmen am Gebäude anstehen. Eine Rücklage, die im Verhältnis zu Alter und Zustand des Hauses dünn ist, bedeutet ein erhöhtes Risiko für Sonderumlagen oder steigendes Hausgeld. Beides trifft Sie als Vermieter allein, denn die Rücklage ist nicht auf den Mieter umlegbar.

Was die Rücklage ist und wem sie gehört

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes heißt sie offiziell Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); im Alltag ist „Instandhaltungsrücklage” weiter gebräuchlich. Sie ist Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und wird aus dem Hausgeld gespeist. Aus ihr werden Reparaturen und Erneuerungen am Gemeinschaftseigentum bezahlt: Dach, Fassade, Leitungen, Heizungsanlage, Treppenhaus, Fenster, soweit diese zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Für Ihr Sondereigentum, also im Wesentlichen das Innere Ihrer Wohnung, ist die Rücklage nicht zuständig. Dafür brauchen Sie eine eigene Reserve.

Wo Sie die Zahlen finden

Drei Unterlagen sollten Sie vom Verkäufer oder über ihn vom Verwalter bekommen:

Der Vermögensbericht, den der Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG jährlich erstellt, nennt den Stand der Rücklage. Der Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) zeigt, wie viel im laufenden Jahr zugeführt werden soll. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung verraten, welche Maßnahmen diskutiert, beschlossen oder vertagt wurden.

Gerade die Protokolle werden oft übersprungen. Dabei steht dort, ob seit Jahren über ein undichtes Dach gestritten wird oder ob eine Fassadensanierung angekündigt ist. Fragen Sie nach den Protokollen mehrerer Jahre, nicht nur des letzten.

Woran Sie eine zu dünne Rücklage erkennen

Eine absolute Grenze, ab der eine Rücklage „ausreichend” ist, gibt es nicht. Entscheidend ist das Verhältnis zum Gebäude. Hellhörig sollten Sie werden, wenn

  • das Haus älter ist, aber die Rücklage kaum mehr als einige Monatsbeiträge des Hausgelds umfasst,
  • in den Protokollen größere Maßnahmen auftauchen, für die noch keine Finanzierung beschlossen ist,
  • die Zuführung über Jahre nicht angepasst wurde, obwohl Bau- und Handwerkerkosten gestiegen sind,
  • kurz vor dem Verkauf eine Sonderumlage beschlossen wurde. Klären Sie dann im Kaufvertrag, wer sie trägt.

Eine hohe Rücklage ist umgekehrt kein Freibrief. Sie kann auch bedeuten, dass eine große Maßnahme bevorsteht, für die gezielt angespart wird.

Was das für Ihre Kalkulation heißt

Die Zuführung zur Rücklage steckt im Hausgeld und gehört bei Ihnen zu den Kosten, die Sie nicht weitergeben können. Rechnen Sie sie deshalb in die Nettomietrendite und den Cashflow ein. Wenn Sie aus den Unterlagen eine anstehende Maßnahme ablesen, schätzen Sie Ihren Anteil grob ab und ziehen Sie ihn gedanklich vom Kaufpreis ab, oder verhandeln Sie über den Preis.

Ein Vergleich mit einem anderen Objekt ist nur fair, wenn Sie beide auf diese Weise bereinigen. Eine Wohnung mit niedrigem Hausgeld und kleiner Rücklage wirkt auf dem Papier günstiger, kann aber durch eine spätere Sonderumlage teurer werden.

Fragen an den Verwalter vor dem Kauf

Als Kaufinteressent haben Sie keinen eigenen Anspruch gegen den Verwalter, der Verkäufer kann Ihnen die Unterlagen aber zugänglich machen. Hilfreiche Fragen: Gibt es ein Gutachten oder eine Planung zum Erhaltungsbedarf des Gebäudes? Welche Maßnahmen sind für die nächsten Jahre im Gespräch? Gibt es Hausgeldrückstände anderer Eigentümer, die die Liquidität der Gemeinschaft belasten? Wurden in den letzten Jahren Sonderumlagen erhoben, und wofür?

Ein typischer Ablauf, wenn die Rücklage nicht reicht

Die Eigentümerversammlung beschließt eine Maßnahme. Reicht die Rücklage nicht, wird entweder eine Sonderumlage beschlossen, die Gemeinschaft nimmt einen Kredit auf, oder die Zuführung wird erhöht. In jedem Fall steigt Ihre Belastung. Als Eigentümer einer vermieteten Wohnung haben Sie Stimmrecht und können mitentscheiden, wie die Gemeinschaft das löst. Gehen Sie deshalb zu den Versammlungen oder lassen Sie sich vertreten.

Wie sich das Hausgeld auf umlagefähige und nicht umlagefähige Teile verteilt, zeigt die Seite Hausgeld: was ist umlagefähig?.

Diese Hinweise sind allgemeiner Art. Sie ersetzen keine Anlage- oder Finanzierungsberatung und keine rechtliche Prüfung der Unterlagen zu Ihrer Wohnung.