Nicht umlagefähig sind vor allem die Kosten der Verwaltung und die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, also Reparaturen und Erneuerungen. Das regelt § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Hinzu kommen Bankgebühren, Rücklagen und alle Betriebskosten, die während eines Leerstands anfallen. Diese Beträge mindern Ihre Rendite direkt, deshalb gehören sie in jede Kalkulation einer vermieteten Immobilie.
Was der Mieter zahlen darf und was nicht
Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten im Sinne des § 556 BGB, und auch nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart. Welche Kosten das sein können, zählt § 2 BetrKV abschließend auf, darunter Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung sowie Hauswart. Was nicht in diesem Katalog steht und auch nicht unter die Auffangposition „sonstige Betriebskosten” fällt, bleibt bei Ihnen.
Die typischen Positionen auf Vermieterseite
Verwaltung. Die Vergütung des WEG-Verwalters bei einer Eigentumswohnung, eine zusätzliche Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung), Kontoführung, Porto für Abrechnungen. Auch Ihre eigene Zeit hat einen Wert, taucht aber in keiner Abrechnung auf.
Instandhaltung und Reparaturen. Der tropfende Wasserhahn, die defekte Therme, der Austausch der Fenster. Bei einer Eigentumswohnung fließt ein Teil davon über die Erhaltungsrücklage im Hausgeld, ein anderer Teil betrifft Ihr Sondereigentum direkt.
Leerstand. Während eine Wohnung leer steht, zahlen Sie nicht nur keine Miete ein, sondern tragen auch Heizung, Grundsteuer und das vollständige Hausgeld selbst.
Nicht umgelegte Betriebskosten. Fehlt im Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung über eine Kostenart, können Sie diese nicht nachträglich verlangen. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung übernehmen Sie den Vertrag so, wie er ist.
Rechtsverfolgung und Mietausfall. Kosten für Anwalt oder Gericht bei einem Zahlungsrückstand und die ausgefallene Miete selbst. Mehr dazu unter Mietausfallwagnis.
Wie Sie die Kosten vor dem Kauf abschätzen
Bei einer Eigentumswohnung ist die Grundlage der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft und die letzte Jahresabrechnung. Dort sind die Positionen meist schon nach umlagefähig und nicht umlagefähig getrennt. Wie Sie diese Aufteilung lesen, erklärt die Seite Hausgeld: was ist umlagefähig?.
Bei einem ganzen Haus fragen Sie nach den Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre und nach Rechnungen für Reparaturen. Fehlen diese Unterlagen, ist das ein Warnsignal, keine Formalie.
Für die Instandhaltung des eigenen Sondereigentums oder des ganzen Hauses gibt es keine verbindliche Pauschale. Ältere Gebäude, eine mitvermietete Einbauküche oder eine Gasetagenheizung in der Wohnung sprechen für einen höheren Ansatz. Rechnen Sie lieber großzügig und freuen Sie sich, wenn weniger anfällt.
Ein Fehler, der oft unbemerkt bleibt
Viele Erstanleger rechnen mit dem kompletten Hausgeld als „durchlaufendem Posten”, weil der Mieter ja Nebenkosten zahlt. Tatsächlich deckt die Vorauszahlung des Mieters nur den umlagefähigen Teil. Der Rest, nicht selten ein spürbarer Anteil des Hausgelds, kommt jeden Monat von Ihrem Konto. Wer das übersieht, kalkuliert eine positive Mietrendite, die es nicht gibt.
Warum der Mietvertrag mitentscheidet
Ob eine an sich umlagefähige Kostenart tatsächlich beim Mieter landet, entscheidet der Mietvertrag. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt nach herrschender Rechtsprechung in vielen Fällen, bei „sonstigen Betriebskosten” müssen die Positionen aber konkret benannt sein. Neue Kostenarten, die erst später entstehen, lassen sich nur unter engen Voraussetzungen nachträglich umlegen. Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, prüfen Sie deshalb nicht nur das Hausgeld, sondern auch, welche Kosten der Vertrag überhaupt erfasst. Eine kleine Lücke dort kann über die Jahre eine erstaunliche Summe ausmachen.
Was das für Ihre Entscheidung bedeutet
Eine Wohnung mit niedrigerem Kaufpreis, aber hohen nicht umlagefähigen Kosten kann am Ende weniger abwerfen als eine teurere Wohnung in einem schlanken Haus. Vergleichen Sie Objekte deshalb erst, nachdem Sie diese Kosten für jedes einzelne ermittelt haben.
Diese Übersicht ersetzt weder eine Rechts- noch eine Anlage- oder Finanzierungsberatung; im Zweifel prüfen Sie Ihren konkreten Mietvertrag mit fachlicher Hilfe.