So bedienen Sie den Rechner
Der Rechner braucht vier Angaben, die Sie aus Exposé, Mietvertrag und Hausgeldabrechnung entnehmen:
- Kaufpreis: der vereinbarte oder angebotene Preis ohne Nebenkosten. Ist ein Stellplatz separat ausgewiesen und mitvermietet, gehört er hinein.
- Kaufnebenkosten in Prozent: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, Ihr Anteil an der Provision. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest.
- Jahreskaltmiete: die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete mal zwölf, ohne Betriebskostenvorauszahlungen.
- Nicht umlagefähige Kosten pro Jahr: alles, was Sie als Vermieter selbst tragen, also Verwaltung, Instandhaltung, Ihre Rücklage für die Wohnung und ein Ansatz für Mietausfall. Bei Eigentumswohnungen steht ein Teil davon in der Hausgeldabrechnung.
Die Ergebnisse erscheinen, sobald alle Felder ausgefüllt sind. Ändern Sie einzelne Werte, um zu sehen, wie empfindlich das Ergebnis reagiert.
Was die drei Ergebnisse bedeuten
| Ergebnis | Formel in Worten | Wofür Sie es nutzen |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100 | Angebote schnell vorsortieren |
| Nettomietrendite | Jahreskaltmiete minus eigene Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten, mal 100 | die Entscheidung über das Objekt |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete | mit Vergleichsobjekten der Lage abgleichen |
Die Nettomietrendite ist die Zahl, auf die es ankommt. Sie liegt immer unter der Bruttomietrendite, oft um mehr als einen Prozentpunkt. Warum der Abstand so unterschiedlich ausfällt, erklärt die Seite zum Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite; wie Sie ihn einordnen, steht unter Kaufpreisfaktor.
Ein Beispiel zum Nachrechnen
Frei gewählte Zahlen: Kaufpreis 250.000 €, Kaufnebenkosten 10 %, Jahreskaltmiete 10.200 €, nicht umlagefähige Kosten 2.100 € im Jahr.
- Bruttomietrendite: 10.200 ÷ 250.000 × 100 ≈ 4,1 %
- Nettomietrendite: (10.200 − 2.100) ÷ 275.000 × 100 ≈ 2,9 %
- Kaufpreisfaktor: 250.000 ÷ 10.200 ≈ 24,5
Setzen Sie die eigenen Kosten probeweise auf 2.800 €, etwa weil Fenster und Bad absehbar erneuert werden müssen, sinkt die Nettomietrendite auf rund 2,7 %. An diesem Sprung sehen Sie, wie viel an einer ehrlichen Kostenschätzung hängt.
Woher Sie die Kosten bekommen
Der häufigste Fehler im Rechner ist ein zu niedriger Kostenansatz. Bei einer Eigentumswohnung nehmen Sie aus dem Wirtschaftsplan die Verwaltergebühr und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, dazu Ihre eigene Rücklage für Bad, Böden und Küche. Welche Positionen Sie grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegen dürfen, listet die Seite nicht umlagefähige Nebenkosten. Für Leerstand und Mieterwechsel setzen Sie einen eigenen Betrag an, wie unter Mietausfallwagnis beschrieben.
Grenzen der Rechnung
Der Rechner liefert eine Momentaufnahme vor Finanzierung und Steuern. Er kennt keine Mietentwicklung, keine Wertänderung und keine Sonderumlage. Er prüft auch nicht, ob die angegebene Miete zur Lage passt: Eine überdurchschnittlich hohe Bestandsmiete lässt die Rendite gut aussehen, kann aber beim nächsten Mieterwechsel wegfallen. Die Ergebnisse sind Überschläge zur Orientierung, keine Bewertung des Objekts und keine Anlageberatung.
Der nächste Schritt
Steht die Nettomietrendite, folgt die Frage nach der Finanzierung. Übernehmen Sie die Jahreskaltmiete abzüglich Ihrer Kosten als Jahresreinertrag in den Eigenkapitalrendite-Rechner und sehen Sie, ob Ihr Kredit die Rendite auf Ihr eingesetztes Geld erhöht oder senkt. Den vollständigen Rechenweg mit allen Unterlagen beschreibt der Ratgeber Mietrendite berechnen.