Eine Wertsteigerung entsteht, wenn eine Immobilie beim Verkauf mehr einbringt, als sie Sie insgesamt gekostet hat. Sie ist kein fester Bestandteil der Rendite, sondern eine Möglichkeit, die von Lage, Nachfrage, Zinsniveau und Zustand abhängt und sich erst beim Verkauf zeigt. Das Gebäude selbst nutzt sich ab; steigen kann vor allem der Wert des Grundstücks. Rechnen Sie eine erhoffte Wertsteigerung deshalb nie in die Grundkalkulation ein, sondern nur als zusätzliches Szenario mit vorsichtigen Annahmen.

Woraus sich der Wert einer Immobilie zusammensetzt

Jede Immobilie besteht aus zwei Teilen, die sich unterschiedlich entwickeln:

Bestandteil Entwicklung ohne Zutun Was ihn verändert
Grund und Boden nutzt sich nicht ab Nachfrage in der Lage, Planungsrecht, Infrastruktur
Gebäude verliert durch Alterung an Wert Instandhaltung, Modernisierung, energetischer Zustand

Daraus folgt eine Regel, die in vielen Prospekten fehlt: Eine Wohnung mit hohem Bodenanteil in gefragter Lage hat bessere Chancen auf Wertzuwachs als eine Wohnung in einem großen Gebäude mit kleinem Grundstücksanteil, deren Wert stärker am alternden Gebäude hängt. Bei einer Eigentumswohnung besitzen Sie nur einen Miteigentumsanteil am Grundstück, der je nach Größe der Anlage klein sein kann.

Die Treiber im Überblick

Lage und Nachfrage. Ziehen mehr Menschen in eine Stadt oder ein Viertel, als dort Wohnungen entstehen, steigen Mieten und Preise tendenziell. Schrumpft die Bevölkerung, gilt das Gegenteil. Die Makro- und Mikrolage bestimmen also nicht nur die Vermietbarkeit, sondern auch den künftigen Verkaufspreis.

Zinsniveau. Käufer finanzieren meist mit Kredit. Steigen die Bauzinsen, können sie bei gleicher Rate weniger zahlen, und die Preise geraten unter Druck. Sinkende Zinsen wirken umgekehrt. Dieser Effekt kann Lage und Zustand über einige Jahre überlagern.

Zustand und Energieeffizienz. Ein Gebäude mit aufgestautem Sanierungsbedarf verliert gegenüber gepflegten Objekten an Wert. Käufer rechnen absehbare Kosten für Heizung, Fassade oder Fenster vom Preis ab.

Mietentwicklung. Viele Käufer bewerten Anlageobjekte über die Miete. Steigt die erzielbare Miete, steigt bei gleichem Kaufpreisfaktor auch der Wert. Mieterhöhungen sind im Bestand aber gesetzlich begrenzt.

Inflation. Steigt das allgemeine Preisniveau, steigen oft auch die Preise für Immobilien in Euro. Ein Teil dessen, was wie Wertsteigerung aussieht, ist dann nur Geldentwertung. Real, also nach Abzug der Inflation, bleibt weniger übrig.

Nominal, real und netto: drei Blicke auf denselben Verkauf

Ein frei gewähltes Beispiel zeigt, wie stark der Blickwinkel das Ergebnis verändert. Eine Wohnung wurde vor zwölf Jahren für 200.000 € gekauft, die Kaufnebenkosten lagen bei 20.000 €. In dieser Zeit flossen 25.000 € in eine Modernisierung, die der Eigentümer selbst bezahlt hat. Jetzt erzielt er beim Verkauf 290.000 €, die Verkaufskosten liegen bei 5.000 €.

  1. Nominal auf den Kaufpreis: 290.000 − 200.000 = 90.000 €. Diese Zahl hört man oft im Bekanntenkreis.
  2. Netto auf die Gesamtkosten: 290.000 − 5.000 − 200.000 − 20.000 − 25.000 = 40.000 €. Mehr ist an echtem Zuwachs nicht entstanden.
  3. Real: Hat sich das Preisniveau in den zwölf Jahren deutlich erhöht, bleibt von den 40.000 € inflationsbereinigt nur ein Teil übrig. Wie viel, hängt von der tatsächlichen Inflation im Zeitraum ab.

Aus 90.000 € werden auf diese Weise schnell weniger als die Hälfte. Wer eine Wertsteigerung beurteilt, sollte immer die zweite Zahl kennen.

Wertsteigerung vorsichtig in die Rendite einrechnen

Wenn Sie die Wertentwicklung trotzdem berücksichtigen wollen, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

  1. Grundrechnung ohne Wertsteigerung. Nettomietrendite und Cashflow müssen für sich tragen. Den Rechenweg zeigt Mietrendite berechnen.
  2. Drei Szenarien. Rechnen Sie mit einem unveränderten Wert, mit einem moderaten Anstieg und mit einem Rückgang. Den Rückgang nicht auszulassen ist der wichtigste Teil.
  3. Kosten bis zum Verkauf. Ziehen Sie Modernisierungen ab, die nötig sind, um den Wert zu halten, und die Verkaufskosten.
  4. Steuer bedenken. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn bei Privatpersonen nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Bei vermieteten Objekten wird dabei die genutzte Abschreibung dem Gewinn wieder hinzugerechnet.
  5. Realistisch bleiben. Prüfen Sie Ihre Annahme an der bisherigen Entwicklung vergleichbarer Objekte in derselben Lage, nicht an Schlagzeilen über ganze Städte.

Was eine Wertsteigerung für die Gesamtrendite bedeutet

Ein Wertzuwachs verteilt sich auf viele Jahre. Erst wenn Sie ihn auf die Haltedauer und auf Ihr eingesetztes Geld beziehen, wird er mit der laufenden Rendite vergleichbar.

Fortsetzung des Beispiels von oben: Der Netto-Zuwachs von 40.000 € ist über zwölf Jahre entstanden. Bezogen auf die Gesamtkosten von 245.000 € aus Kaufpreis, Nebenkosten und Modernisierung sind das zusammen gut 16 %, also im Schnitt knapp 1,4 % im Jahr, ohne Zinseszins gerechnet. Hinzu kommt, was die Wohnung in diesen Jahren als Mietüberschuss abgeworfen hat. Erst beides zusammen ergibt die Gesamtrendite.

War der Kauf finanziert, wirkt der Hebel auch hier. Haben Sie 60.000 € Eigenkapital eingesetzt und die Modernisierung aus eigenen Mitteln bezahlt, stehen 40.000 € Zuwachs einem eigenen Einsatz von 85.000 € gegenüber. Der Hebel wirkt aber in beide Richtungen: Bei einem Wertverlust trifft er Ihr Eigenkapital genauso verstärkt.

Eigentumswohnung oder Haus: unterschiedliche Ausgangslagen

Merkmal Eigentumswohnung Ein- oder Mehrfamilienhaus
Grundstücksanteil Miteigentumsanteil, oft klein ganzes Grundstück
Einfluss auf Instandhaltung über Beschlüsse der Gemeinschaft allein beim Eigentümer
Wertrisiko durch Nachbarn Zustand der ganzen Anlage zählt vor allem das eigene Gebäude
Käuferkreis beim Verkauf Selbstnutzer und Anleger je nach Größe Familien, Anleger, Bestandshalter

Die Tabelle ist keine Wertung. Sie zeigt nur, dass der Grundstücksanteil, an dem eine Wertsteigerung vor allem hängt, bei Häusern größer ist, während eine Wohnung dafür mit weniger Kapital auskommt und die Instandhaltung des Gebäudes mit anderen teilt.

Welche Daten wirklich etwas aussagen

Quelle Grundlage Aussagekraft
Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses tatsächlich beurkundete Kaufpreise hoch, erscheint aber mit Verzögerung
Bodenrichtwerte aus Kaufpreisen abgeleitete Werte je Zone gut für die Entwicklung des Grundstücksanteils
Inserate und Angebotsindizes verlangte Preise zeigt Stimmung, nicht Abschlüsse
Einzelne Erzählungen Erinnerung an Kaufpreis und Verkaufspreis gering, meist ohne Kosten und Inflation

Die Gutachterausschüsse sind in Deutschland bei den Kommunen oder Landkreisen angesiedelt; ihre Bodenrichtwerte sind in den meisten Bundesländern online einsehbar.

Was Sie selbst für den Wert tun können

Den Markt können Sie nicht steuern, den Zustand schon. Eine ausreichende Instandhaltungsrücklage, rechtzeitig erledigte Reparaturen und eine gepflegte Vermietung mit vollständigen Unterlagen erhalten den Wert. Bei einer Eigentumswohnung kommt die aktive Teilnahme an der Eigentümerversammlung hinzu: Wird dort jahrelang an nötigen Maßnahmen gespart, sinkt der Wert aller Wohnungen im Haus.

Typische Denkfehler

  • „Immobilien steigen immer.“ Es gab und gibt Regionen und Zeiträume mit fallenden Preisen. Eine lange Haltedauer verringert das Risiko, schließt es aber nicht aus.
  • „Die niedrige Mietrendite gleicht die Wertsteigerung aus.“ Das kann aufgehen, ist aber eine Wette auf die Zukunft. Bis zum Verkauf müssen Sie die niedrige Rendite jedes Jahr tragen.
  • „Der Kaufpreis ist mein Einstand.“ Ihr Einstand sind Kaufpreis, Nebenkosten und alle späteren Investitionen.

Ob eine Immobilie sich insgesamt rechnet, beantworten die vier Bausteine Mietüberschuss, Tilgung, Wertänderung und Steuerwirkung zusammen, wie unter Immobilie als Kapitalanlage beschrieben. Wie hoch die laufende Rendite auf das gesamte Kapital ist, zeigt die Gesamtkapitalrendite.

Die Beispiele sind frei gewählt. Diese Seite trifft keine Prognose zur Preisentwicklung einzelner Orte und ist keine Anlageberatung.