Wofür der Rechner da ist
Die Mietrendite sagt, was ein Objekt abwirft. Dieser Rechner beantwortet die zweite Frage: Wie verzinst sich das Geld, das Sie selbst einsetzen, wenn ein Teil des Kaufs über einen Kredit läuft? Er zeigt dazu drei Werte nebeneinander und macht sichtbar, ob die Finanzierung für oder gegen Sie arbeitet.
Die Eingaben
- Kaufpreis inklusive Nebenkosten: die gesamte Investition, also Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, eine eventuelle Maklerprovision und Ausgaben, die direkt nach dem Kauf anfallen.
- Eigenkapital: der Teil dieser Summe, den Sie selbst bezahlen. Die Differenz ist der Kredit.
- Jahresreinertrag: Jahreskaltmiete minus Ihrer nicht umlagefähigen Kosten. Wenn Sie diesen Wert noch nicht haben, ermitteln Sie ihn mit dem Mietrendite-Rechner.
- Sollzins in Prozent: der Zinssatz Ihres Darlehens laut Angebot der Bank.
Was die Ergebnisse bedeuten
Gesamtkapitalrendite: Jahresreinertrag geteilt durch die gesamte Investition. Sie ist die Rendite des Objekts, unabhängig davon, woher das Geld kommt. Mehr dazu unter Gesamtkapitalrendite.
Eigenkapitalrendite: Jahresreinertrag minus Zinsen auf den Kredit, geteilt durch Ihr Eigenkapital. So viel Prozent bringt Ihr eigenes Geld im ersten Jahr.
Hebeleffekt: die Differenz zwischen beiden Werten. Positiv heißt, der Kredit verbessert Ihre Rendite. Negativ heißt, der Kredit kostet mehr, als das finanzierte Kapital im Objekt erwirtschaftet.
Die Formel in Worten: Eigenkapitalrendite gleich Gesamtkapitalrendite plus die Differenz aus Gesamtkapitalrendite und Kreditzins, multipliziert mit dem Verhältnis von Kredit zu Eigenkapital.
Ein Beispiel mit zwei Zinssätzen
Frei gewählte Zahlen: Investition 300.000 €, Eigenkapital 75.000 €, Kredit also 225.000 €, Jahresreinertrag 10.500 €.
| Zins 3,0 % | Zins 4,5 % | |
|---|---|---|
| Gesamtkapitalrendite | 3,5 % | 3,5 % |
| Zinsen im ersten Jahr | 6.750 € | 10.125 € |
| Überschuss nach Zinsen | 3.750 € | 375 € |
| Eigenkapitalrendite | 5,0 % | 0,5 % |
| Hebeleffekt | +1,5 Punkte | −3,0 Punkte |
Das Objekt ist in beiden Spalten dasselbe. Allein der Zins entscheidet, ob Ihr Eigenkapital sich besser oder schlechter verzinst als das Objekt. Genau diese Rechnung sollten Sie vor dem Ende einer Zinsbindung wiederholen.
So nutzen Sie den Rechner sinnvoll
- Rechnen Sie immer mindestens zwei Zinssätze: den angebotenen und einen höheren für die Zeit nach der Zinsbindung.
- Variieren Sie das Eigenkapital. Mehr Kredit steigert die Eigenkapitalrendite nur, solange der Zins unter der Gesamtkapitalrendite liegt, und erhöht in jedem Fall das Risiko. Wie viel eigenes Geld sinnvoll ist, beschreibt Wie viel Eigenkapital brauche ich?.
- Vergleichen Sie Objekte bei gleicher Finanzierung, sonst vergleichen Sie Kredite statt Immobilien.
Grenzen der Rechnung
Der Rechner bildet das erste Jahr ab. Mit fortschreitender Tilgung sinken die Zinsen, Miete und Kosten können sich verändern. Tilgung, Steuern und eine mögliche Wertänderung sind nicht enthalten. Auch die Liquidität sehen Sie hier nicht: Eine positive Eigenkapitalrendite kann mit einer monatlichen Zuzahlung einhergehen, wenn die Tilgung hoch ist. Die Werte sind Überschläge zur Orientierung, keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.
Der nächste Schritt
Wenn die Eigenkapitalrendite auch im ungünstigen Zinsfall positiv bleibt, prüfen Sie als Nächstes Ihr Monatsbudget. Wie Sie Zins, Tilgung, Hausgeld und Rücklagen gegenüberstellen, zeigt der Ratgeber zum Cashflow einer Immobilie. Die Hintergründe zur Kennzahl selbst finden Sie unter Eigenkapitalrendite einer Immobilie und zum Hebel unter Leverage-Effekt.