Die Gesamtkapitalrendite zeigt, wie viel eine Immobilie auf das gesamte darin gebundene Kapital abwirft, egal ob es von Ihnen oder von der Bank stammt. Sie berechnen sie, indem Sie den Jahresreinertrag, also die Jahresnettokaltmiete abzüglich aller Kosten, die Sie als Vermieter tragen, durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten teilen und mit 100 multiplizieren. Zinsen bleiben dabei bewusst außen vor. Die Kennzahl ist die Messlatte für jede Finanzierung: Nur wenn der Kreditzins darunter liegt, verbessert Fremdkapital Ihr Ergebnis.

Die Formel und was in sie hineingehört

Gesamtkapitalrendite = Jahresreinertrag ÷ Gesamtinvestition × 100

Der Jahresreinertrag ist das, was das Objekt erwirtschaftet, bevor jemand für das eingesetzte Geld bezahlt wird:

Baustein gehört hinein gehört nicht hinein
Einnahmen Jahresnettokaltmiete, separat vermieteter Stellplatz Betriebskostenvorauszahlungen, erhoffte künftige Miete
Kosten nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, eigene Instandhaltungsrücklage, Ansatz für Mietausfall Zinsen, Tilgung, Einkommensteuer
Investition Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision, Sofortinvestitionen Liquiditätsreserve, Finanzierungskosten

Die Grenze zu den Zinsen ist der Kern der Kennzahl. Rechnet man sie hinein, vermischt man die Frage „Wie gut ist das Objekt?“ mit der Frage „Wie gut ist meine Finanzierung?“. Genau diese Trennung macht die Gesamtkapitalrendite nützlich.

Ein Rechenbeispiel Schritt für Schritt

Die folgenden Zahlen sind frei gewählt, damit der Rechenweg sichtbar wird.

Ein kleines Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen kostet 600.000 €. Die Kaufnebenkosten setzen wir mit 10 % an, also 60.000 €. Vor der Vermietung einer leer stehenden Wohnung fallen 15.000 € für ein neues Bad an.

  1. Gesamtinvestition: 600.000 + 60.000 + 15.000 = 675.000 €
  2. Jahresnettokaltmiete: vier Wohnungen mit zusammen 2.700 € im Monat, also 32.400 € im Jahr
  3. Kosten, die beim Eigentümer bleiben: Verwaltung 1.800 €, Instandhaltung 4.500 €, Mietausfallansatz 650 €, nicht umlagefähige Versicherungs- und Kontokosten 300 €, zusammen 7.250 €
  4. Jahresreinertrag: 32.400 − 7.250 = 25.150 €
  5. Gesamtkapitalrendite: 25.150 ÷ 675.000 × 100 ≈ 3,7 %

Zum Vergleich: Die Bruttomietrendite auf den reinen Kaufpreis läge bei 32.400 ÷ 600.000 ≈ 5,4 %. Der Abstand von gut eineinhalb Prozentpunkten ist bei Mehrfamilienhäusern typisch, weil der Eigentümer dort Instandhaltung und Verwaltung für das ganze Gebäude trägt.

Gesamtkapitalrendite und Eigenkapitalrendite im Zusammenspiel

Die beiden Kennzahlen hängen über den Kreditzins zusammen. Angenommen, Sie bringen im Beispiel 175.000 € Eigenkapital ein und finanzieren 500.000 €:

Kreditzins Zinsen im ersten Jahr Überschuss nach Zinsen Eigenkapitalrendite
3,0 % 15.000 € 10.150 € 5,8 %
3,7 % 18.500 € 6.650 € 3,8 %
4,5 % 22.500 € 2.650 € 1,5 %

Bei 3,0 % Zins liegt die Eigenkapitalrendite deutlich über der Gesamtkapitalrendite, der Kredit arbeitet für Sie. Liegt der Zins etwa auf Höhe der Gesamtkapitalrendite, bringt der Kredit kaum etwas, die Eigenkapitalrendite entspricht ungefähr der Objektrendite. Bei 4,5 % kehrt sich der Effekt um. Dieser Wendepunkt ist die wichtigste Information, die Ihnen die Gesamtkapitalrendite liefert. Ausführlicher beschreibt das die Seite zum Leverage-Effekt, die Eigenkapitalseite dazu finden Sie unter Eigenkapitalrendite einer Immobilie.

Abgrenzung zu den anderen Renditekennzahlen

Im Alltag kursieren mehrere Begriffe, die teils dasselbe meinen:

  • Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete durch Kaufpreis, ohne Kosten und Nebenkosten. Zum schnellen Sortieren, siehe Brutto- und Nettomietrendite.
  • Nettomietrendite: Jahresreinertrag durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Bei sauberer Rechnung inhaltlich dieselbe Zahl wie die Gesamtkapitalrendite.
  • Gesamtkapitalrendite: derselbe Ansatz, aber mit dem Blick auf die Finanzierung. Wer von Gesamtkapital spricht, will die Zahl in der Regel mit dem Kreditzins vergleichen.
  • Eigenkapitalrendite: Überschuss nach Zinsen durch das eigene Geld. Hängt stark von der Finanzierung ab.

Dass zwei Begriffe dieselbe Rechnung bezeichnen, ist kein Problem, solange Sie wissen, welche Kosten jemand abgezogen hat. Fragen Sie bei jeder Prozentangabe nach, ob Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten berücksichtigt sind.

Wofür die Kennzahl taugt und wofür nicht

Sie taugt zum Vergleich von Objekten. Weil die Finanzierung ausgeblendet ist, können Sie zwei Angebote fair nebeneinanderlegen, auch wenn Sie sie unterschiedlich finanzieren würden.

Sie taugt als Zinsschwelle. Vor einem Bankgespräch wissen Sie, bis zu welchem Zins sich zusätzlicher Kredit rechnet. Bei der Wahl der Zinsbindung hilft das, das Risiko eines höheren Anschlusszinses einzuschätzen.

Sie taugt nicht für Ihr Monatsbudget. Ob Sie monatlich zuschießen müssen, hängt an Zins und Tilgung. Dafür ist der Cashflow da.

Sie enthält keine Wertänderung. Ob das Haus in einigen Jahren mehr oder weniger wert ist, steht nicht in der Formel. Das ist kein Mangel, sondern Vorsicht: Eine erhoffte Wertsteigerung gehört in ein eigenes Szenario.

Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus: wo die Kosten sitzen

Bei der Gesamtkapitalrendite entscheiden die Kosten über die Vergleichbarkeit. Je nach Objektart stecken sie an unterschiedlichen Stellen:

Kostenposition Eigentumswohnung Mehrfamilienhaus
Verwaltung Verwaltergebühr im Hausgeld, ggf. Sondereigentumsverwaltung Hausverwaltung oder eigene Arbeitszeit
Instandhaltung Gemeinschaft Zuführung zur Erhaltungsrücklage im Hausgeld vollständig beim Eigentümer
Instandhaltung der Wohnung eigene Rücklage eigene Rücklage je Wohnung
Mietausfall eine Wohnung, Ausfall trifft voll mehrere Wohnungen, Ausfall verteilt sich
Sonderumlagen möglich, per Beschluss keine, aber große Maßnahmen direkt aus eigener Tasche

Bei der Eigentumswohnung finden Sie viele Kosten in Wirtschaftsplan und Abrechnung. Beim Mehrfamilienhaus müssen Sie sie selbst schätzen, etwa anhand der Betriebskostenabrechnungen des Verkäufers und des Zustands von Dach, Fassade und Heizung. Wer beim Haus keinen ehrlichen Instandhaltungsansatz bildet, vergleicht dessen Gesamtkapitalrendite mit einer Wohnung, bei der dieselben Kosten bereits abgezogen sind. Mehr zur Wahl der Objektart steht unter Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus.

Wie sich die Gesamtkapitalrendite über die Jahre verändert

Anders als die Eigenkapitalrendite hängt die Gesamtkapitalrendite nicht an der Tilgung. Sie verändert sich nur, wenn sich Miete, Kosten oder die Investitionssumme ändern:

  • Mieterhöhung: Steigt die Kaltmiete im Rahmen des gesetzlich Zulässigen, steigt der Reinertrag und mit ihm die Rendite.
  • Kostensteigerung: Höhere Verwaltergebühren, Versicherungsprämien oder ein steigender Instandhaltungsbedarf mit dem Alter des Gebäudes senken sie.
  • Modernisierung: Eine Investition erhöht den Nenner. Sie lohnt sich renditeseitig, wenn der zusätzliche Reinertrag, etwa durch eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB oder eine bessere Vermietbarkeit, die zusätzliche Investition ausreichend verzinst.

Ein frei gewähltes Beispiel: Steigen im Mehrfamilienhaus von oben die Mieten in einigen Jahren um insgesamt 1.800 € im Jahr, während die Kosten um 600 € zunehmen, wächst der Reinertrag auf 26.350 €. Bei unveränderter Investition ergibt das rund 3,9 %. Ob der Kredit dann noch günstiger ist als das Objekt, hängt am Anschlusszins.

Typische Fehler

  1. Zinsen abgezogen: Dann ist es keine Gesamtkapitalrendite mehr, sondern eine Mischgröße, die sich mit keiner anderen Zahl sauber vergleichen lässt.
  2. Instandhaltung vergessen: Gerade beim Mehrfamilienhaus fällt sie vollständig beim Eigentümer an. Ohne sie wirkt das Objekt deutlich besser, als es ist.
  3. Sofortinvestitionen weggelassen: Ein Bad, das vor der Vermietung erneuert werden muss, gehört zur Investition.
  4. Geplante Miete statt vereinbarter Miete: Eine Mieterhöhung ist nur nach den Regeln des BGB möglich und nicht sicher. Rechnen Sie sie als zweites Szenario.

So setzen Sie die Gesamtkapitalrendite ein

Ermitteln Sie zuerst den Jahresreinertrag, am einfachsten mit dem Mietrendite-Rechner, der aus Miete und Kosten die Nettomietrendite berechnet. Geben Sie anschließend Gesamtinvestition, Eigenkapital, Jahresreinertrag und den angebotenen Sollzins in den Eigenkapitalrendite-Rechner ein. Er zeigt Gesamtkapitalrendite, Eigenkapitalrendite und den Hebeleffekt nebeneinander. Wiederholen Sie die Rechnung mit einem um einen Prozentpunkt höheren Zins. Bleibt die Eigenkapitalrendite dann positiv, steht die Finanzierung auf festeren Füßen. Wie viel eigenes Geld Sie dafür einplanen sollten, beschreibt die Seite Wie viel Eigenkapital brauche ich?.

Die Beispiele sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung. Sie ersetzen keine Anlage- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.